Duti setem merupakan antara kos wajib yang perlu dibayar dalam setiap transaksi jual beli hartanah di Malaysia. Sama ada anda membeli rumah pertama, rumah lelong, rumah subsale atau menerima rumah secara kasih sayang daripada ibu bapa, anda tetap tertakluk kepada peraturan dan kadar duti setem tertentu yang ditetapkan oleh kerajaan.
Dalam artikel ini, anda akan belajar:
- Apa itu duti setem dan kenapa ia dikenakan
- Undang-undang yang terpakai
- Kadar duti setem semasa untuk pindah milik dan pinjaman
- Siapa yang perlu bayar dan bila perlu dibayar
- Cara kira duti setem dengan contoh senario
- Pengecualian dan diskaun yang boleh dimohon
- Kos berkaitan dalam proses duti setem
- Soalan lazim dan tips penting
Apa Itu Duti Setem?
Duti setem ialah cukai yang dikenakan oleh kerajaan melalui Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) ke atas dokumen rasmi seperti:
- Perjanjian Jual Beli (SPA/S&P)
- Borang pindah milik (Borang 14A)
- Perjanjian pinjaman
- Surat cara gadaian
Dalam konteks hartanah, duti setem paling utama ialah:
- Duti setem pindah milik (Memorandum of Transfer – MOT)
- Duti setem perjanjian pinjaman perumahan
Undang-Undang Berkaitan
Duti setem di Malaysia dikawal di bawah Akta Setem 1949 (Stamp Act 1949). Kadar dan jenis duti setem ditentukan oleh:
- Nilai pasaran hartanah semasa (bukan semestinya harga jual beli)
- Jenis transaksi (jual beli, pindah kasih sayang, warisan)
- Status pemilik (warganegara, rumah pertama, syarikat, bukan pemastautin)
Kadar Duti Setem Semasa untuk Pindah Milik
Berkuat kuasa sejak Bajet 2019 dan kekal hingga kini (2025):
| Nilai Hartanah | Kadar Duti Setem |
|---|---|
| RM0 – RM100,000 | 1% |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% |
| RM1,000,001 ke atas | 4% |
Catatan Penting: Jika rumah pertama anda bawah RM500,000, anda boleh mohon pengecualian 100% duti setem pindah milik dan pinjaman tertakluk syarat.
Siapa Perlu Bayar Duti Setem dan Bila?
- Pembeli biasanya menanggung duti setem pindah milik (MOT)
- Peminjam menanggung duti setem ke atas perjanjian pinjaman dan surat gadaian (jika ada pinjaman)
Pembayaran mesti dibuat kepada LHDN dalam tempoh 30 hari dari tarikh dokumen ditandatangani atau dikeluarkan.
Contoh Cara Kira Duti Setem Pindah Milik (MOT)
Senario 1: Rumah Bernilai RM450,000 (Tanpa Pengecualian)
Kadar duti setem:
- RM100,000 x 1% = RM1,000
- RM350,000 x 2% = RM7,000
- Jumlah duti setem = RM8,000
Senario 2: Rumah Bernilai RM800,000
- RM100,000 x 1% = RM1,000
- RM400,000 x 2% = RM8,000
- RM300,000 x 3% = RM9,000
- Jumlah duti setem = RM18,000
Senario 3: Rumah Bernilai RM1.5 juta
- RM100,000 x 1% = RM1,000
- RM400,000 x 2% = RM8,000
- RM500,000 x 3% = RM15,000
- RM500,000 x 4% = RM20,000
- Jumlah duti setem = RM44,000
Contoh Cara Kira Duti Setem Perjanjian Pinjaman
Kadar standard ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman.
Senario 4: Pinjaman RM450,000
- RM450,000 x 0.5% = RM2,250
Jika rumah pertama (RM500,000 ke bawah), duti ini juga dikecualikan sepenuhnya.
Duti Setem untuk Pindah Milik Kasih Sayang
Antara Ibu/Bapa dan Anak:
- Diskaun kadar: hanya dikenakan RM10 bagi Borang 14A
- Harta mestilah dipindah milik secara PERCUMA, bukan jual beli
Suami dan Isteri:
- Duti setem RM10 juga dikenakan jika tiada pertukaran wang
Syarat Penting:
- Hubungan mesti dibuktikan dengan sijil kelahiran/perkahwinan
- Tiada wang perlu dibayar antara pihak
Duti Setem untuk Rumah PR1MA, RMR, Rumah Mampu Milik
Pengecualian Diberikan:
- 100% pengecualian duti setem pindah milik dan pinjaman
- Tertakluk kepada kelulusan agensi berkaitan dan LHDN
Pastikan:
- Dapat surat pengecualian dari LHDN
- Tandatangan dokumen dalam tempoh ditetapkan
Kos Lain Berkaitan Duti Setem
| Komponen Kos | Anggaran Kos (RM) |
|---|---|
| Duti setem pindah milik | Bergantung kepada nilai |
| Duti setem perjanjian pinjaman | 0.5% dari jumlah pinjaman |
| Yuran guaman | RM1,000 – RM3,000 |
| Yuran pendaftaran geran | RM100 – RM500 |
| Penilaian hartanah (jika pinjaman) | RM300 – RM1,000 |
Soalan Lazim (FAQ)
1. Bolehkah saya guna harga beli untuk kira duti setem?
Tidak. LHDN akan gunakan nilai pasaran semasa (hasil penilaian) jika lebih tinggi dari harga beli.
2. Boleh tak mohon pengecualian jika saya beli rumah subsale?
Ya, jika rumah pertama dan harga bawah RM500,000. Anda perlu mohon secara rasmi dan ikut syarat yang ditetapkan.
3. Berapa lama proses kelulusan pengecualian duti setem?
Antara 1 – 3 bulan bergantung kepada dokumen lengkap dan respon dari LHDN.
4. Adakah duti setem boleh dimasukkan dalam pinjaman bank?
Tidak. Bank tidak membiayai cukai dan duti setem. Ia perlu dibayar secara tunai oleh pembeli.
Kesimpulan
Duti setem adalah komponen penting dalam kos keseluruhan pembelian rumah. Ia boleh memberi kesan besar kepada bajet pembeli, terutamanya bagi rumah berharga tinggi. Memahami cara pengiraan duti setem membolehkan anda merancang kewangan dengan lebih teliti dan juga mengelakkan kejutan semasa proses pindah milik. Gunakan khidmat peguam hartanah dan rujuk LHDN untuk semakan terkini.