Memiliki hartanah untuk disewakan adalah antara pelaburan yang stabil dan menguntungkan. Namun, ia juga datang dengan risikonya yang tersendiri — salah satu yang paling mencabar ialah berdepan dengan penyewa bermasalah yang tidak membayar sewa. Situasi ini bukan sahaja memberi tekanan kewangan, malah menimbulkan dilema undang-undang jika tidak ditangani dengan betul.
Artikel ini akan menerangkan secara terperinci:
- Hak tuan rumah dari segi undang-undang
- Apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan
- Proses sah menamatkan penyewaan
- Surat tuntutan, notis dan saman
- Cara elakkan masalah berulang di masa depan
Undang-Undang Berkaitan Sewaan di Malaysia
Di Malaysia, hubungan antara tuan rumah dan penyewa dikawal oleh prinsip undang-undang kontrak, terutamanya:
- Akta Relief Spesifik 1950
- Contracts Act 1950
- Common Law (undang-undang lazim)
Buat masa ini, tiada satu undang-undang khusus yang secara menyeluruh melindungi pemilik hartanah dalam konteks sewaan seperti Residential Tenancy Act, walaupun ia dalam perancangan kerajaan. Oleh itu, perjanjian sewa (tenancy agreement) menjadi dokumen terpenting yang akan menentukan hak dan tanggungjawab kedua-dua pihak.
Apakah Maksud “Penyewa Bermasalah”?
Secara umumnya, penyewa bermasalah merujuk kepada individu yang:
- Gagal membayar sewa secara konsisten atau langsung tidak bayar
- Lambat membayar sewa tanpa sebab yang sah
- Menghilangkan diri tanpa notis
- Menyalahguna premis (cth: sublet tanpa izin, aktiviti haram, rosakkan harta)
Dalam artikel ini, kita fokus kepada isu tunggakan sewa.
Langkah Tangani Penyewa Tak Membayar Sewa
1. Semak Perjanjian Sewa
Tuan rumah perlu merujuk semula kepada perjanjian sewa bertulis, jika ada. Lihat perkara berikut:
- Tarikh bayaran sewa bulanan
- Klausa penalti kelewatan
- Hak tuan rumah untuk tamatkan kontrak
- Tempoh notis dan tindakan lanjut
Sekiranya tiada perjanjian bertulis, hubungan sewa masih sah di sisi undang-undang melalui perjanjian lisan, tetapi akan lebih sukar untuk dibuktikan di mahkamah jika berlaku pertikaian.
2. Hantar Peringatan Bayaran
Berikan peringatan rasmi kepada penyewa secara bertulis melalui:
- WhatsApp / SMS (dengan bukti mesej diterima)
- Emel
- Surat rasmi (pos berdaftar atau serahan tangan)
Contoh ayat:
“Tuan/Puan, bayaran sewa bagi bulan Jun 2025 masih belum diterima. Sila selesaikan tunggakan dalam tempoh 7 hari dari tarikh notis ini bagi mengelakkan tindakan lanjut.”
3. Hantar Surat Tuntutan Melalui Peguam
Jika penyewa terus mengingkari bayaran, lantik peguam untuk menghantar Surat Tuntutan (Letter of Demand). Kandungan biasanya akan menyatakan:
- Jumlah tunggakan sewa terkini
- Tempoh masa untuk melunaskan (biasanya 14 hari)
- Amaran bahawa tindakan undang-undang akan diambil jika gagal bayar
Surat ini juga menunjukkan kepada mahkamah bahawa anda telah cuba menyelesaikan isu secara profesional.
4. Keluarkan Notis Penamatan Sewaan
Berdasarkan klausa dalam perjanjian, anda boleh mengeluarkan notis penamatan awal (early termination notice) sekiranya berlaku pelanggaran terma — seperti tidak membayar sewa. Notis biasanya memberi masa 14 hari untuk penyewa mengosongkan premis.
Penting: Anda tidak boleh mengusir penyewa secara paksa (contohnya tukar kunci, halang masuk rumah, atau keluarkan barang penyewa) tanpa perintah mahkamah. Ini boleh dikira sebagai pencerobohan (tort of trespass).
5. Failkan Saman di Mahkamah
Jika penyewa masih enggan membayar dan tidak keluar selepas notis, anda boleh:
A. Saman untuk Dapatkan Wang Sewa Tertunggak
Failkan saman di Mahkamah Majistret (untuk tuntutan bawah RM100,000) atau Mahkamah Sesyen (RM100,001 – RM1 juta).
B. Permohonan Perintah Pemilikan (Eviction Order)
Untuk mengarahkan penyewa keluar dari rumah secara sah. Mahkamah akan menetapkan tarikh perbicaraan dan jika sabit, akan keluarkan perintah pengosongan.
C. Writ of Possession
Jika penyewa masih enggan keluar selepas diperintahkan, anda boleh mohon writ ini untuk membolehkan pihak mahkamah dan polis bantu mengusir penyewa secara sah.
Kos Yang Terlibat
| Perkara | Anggaran Kos |
|---|---|
| Yuran guaman (surat tuntutan) | RM300 – RM500 |
| Kos fail saman di Mahkamah Majistret | RM500 – RM2,000 (bergantung kes) |
| Bayaran Writ of Possession | RM500 – RM1,000 |
Cara Cegah Masalah Dari Awal
1. Gunakan Perjanjian Sewa Bertulis
Pastikan semua penyewa menandatangani perjanjian rasmi, dengan klausa:
- Tempoh sewaan
- Jumlah sewa & tarikh akhir bayaran
- Penalti kelewatan
- Jaminan (security deposit)
- Syarat penamatan awal
2. Ambil Security Deposit Secukupnya
Standard industri:
- 2 bulan sewa untuk deposit keselamatan
- 1 bulan sewa untuk utiliti
Deposit ini boleh digunakan untuk tolak tunggakan atau kerosakan selepas penyewa keluar.
3. Saring Penyewa Sebelum Terima
- Minta slip gaji atau penyata bank
- Rujuk majikan atau penyewa terdahulu
- Guna platform hartanah yang ada penilaian penyewa
4. Pantau Secara Berkala
Lakukan lawatan berkala ke premis (dengan notis awal) untuk pastikan tiada aktiviti mencurigakan berlaku.
Soalan Lazim (FAQ)
Bolehkah saya tukar kunci rumah jika penyewa tak bayar?
Tidak boleh. Anda perlukan perintah mahkamah sebelum mengusir penyewa. Jika tidak, anda boleh disaman kerana menceroboh.
Berapa lama proses mahkamah?
Jika tiada bantahan dari penyewa, anda boleh dapatkan perintah pengosongan dalam masa 6–10 minggu. Jika penyewa lawan, mungkin ambil masa 3–6 bulan.
Adakah saya boleh simpan deposit penyewa?
Boleh, jika dinyatakan dalam perjanjian. Deposit boleh digunakan untuk tolak tunggakan sewa, bil tertunggak atau kerosakan.
Kesimpulan
Penyewa yang tidak membayar sewa boleh mendatangkan beban kepada tuan rumah dari segi kewangan dan emosi. Namun, tindakan harus diambil dengan berhati-hati mengikut undang-undang. Gunakan saluran sah seperti notis, surat tuntutan, dan tindakan mahkamah untuk melindungi kepentingan anda. Elakkan tindakan sendiri yang boleh menyebabkan anda pula disaman.
Langkah pencegahan seperti penapisan penyewa, penggunaan perjanjian bertulis dan pemantauan berkala akan membantu mengurangkan risiko di masa hadapan.
