Freehold & Leasehold – Yang mana lebih baik?

Pengenalan

Dalam proses pembelian hartanah di Malaysia, salah satu perkara penting yang sering ditanya oleh pembeli ialah: “Adakah lebih baik beli rumah jenis freehold atau leasehold?” Jawapannya tidak semudah “ya” atau “tidak” kerana kedua-dua jenis hak milik ini mempunyai kelebihan dan kekurangan masing-masing, bergantung kepada keperluan, tujuan pelaburan dan gaya hidup pembeli.

Artikel ini akan menghuraikan secara menyeluruh:

• Maksud freehold dan leasehold
• Perbezaan utama
• Kesan terhadap nilai hartanah dan pinjaman
• Proses pembaharuan pajakan (renewal of lease)
• Pertimbangan pelabur dan pemilik rumah
• Kajian kes & contoh situasi
• Panduan membuat keputusan yang tepat

1. Definisi: Apa Itu Freehold dan Leasehold?

a. Freehold (Pegangan Bebas)

Hak milik kekal, tanpa had masa. Pemilik hartanah berstatus freehold mempunyai hak mutlak terhadap tanah dan bangunan di atasnya.

Ciri-ciri utama:

• Tanah dimiliki selama-lamanya (kecuali diambil alih oleh kerajaan melalui pengambilan balik tanah)
• Pemilik mempunyai lebih kebebasan dalam menguruskan hartanah
• Biasanya lebih mahal daripada leasehold
• Tidak perlu diperbaharui atau bayar premium pembaharuan pajakan

b. Leasehold (Pegangan Pajakan)

Tanah ini dipajak oleh kerajaan untuk tempoh tertentu, biasanya 30, 60 atau 99 tahun. Pemilik hanya mempunyai hak ke atas tanah selama tempoh tersebut.

Ciri-ciri utama:

• Pemilikan bersifat sementara
• Apabila pajakan tamat, hak milik kembali kepada kerajaan
• Perlu mohon pembaharuan pajakan apabila tempoh hampir tamat
• Boleh dikenakan premium pembaharuan yang tinggi

2. Perbezaan Utama antara Freehold dan Leasehold

Aspek	Freehold	Leasehold
Tempoh pemilikan	Kekal selama-lamanya	Terhad kepada tempoh pajakan (biasanya 99 tahun)
Pembaharuan pajakan	Tidak perlu	Perlu mohon & bayar premium
Nilai pasaran	Umumnya lebih tinggi	Sedikit lebih rendah
Permintaan pasaran	Lebih stabil & konsisten	Terpengaruh oleh baki tempoh pajakan
Kemudahan pindah milik	Lebih cepat dan mudah	Bergantung kepada kelulusan pihak berkuasa
Sekatan & kawalan	Lebih bebas	Tertakluk kepada syarat pajakan & Lembaga
Pembiayaan bank	Lebih mudah dapat pinjaman penuh	Sukar jika baki pajakan < 60 tahun

3. Bagaimana Tempoh Pajakan Mempengaruhi Nilai Hartanah?

a. Leasehold yang Berbaki Lama (>70 tahun)

• Hampir tiada beza dengan freehold dari segi harga dan pinjaman
• Bank masih memberi pinjaman sehingga 90%

b. Leasehold yang Tinggal 30–60 tahun

• Nilai pasaran mula menyusut
• Tempoh pinjaman akan dikurangkan
• Margin pinjaman bank mungkin kurang (sehingga 60–70% sahaja)

c. Leasehold Kurang 30 Tahun

• Amat sukar untuk dapat pinjaman
• Potensi pembeli sangat terhad
• Sukar dijual semula kecuali diperbaharui dahulu

4. Proses Memperbaharui Pajakan Leasehold

Apabila pajakan hampir tamat (biasanya < 30 tahun), pemilik boleh mohon pembaharuan dari Pejabat Tanah.

Langkah Umum:

1. Semakan status geran
   • Periksa tarikh tamat tempoh pajakan
2. Permohonan rasmi ke Pejabat Tanah
   • Sediakan dokumen sokongan (salinan geran, salinan IC, resit cukai taksiran, dll)
3. Penilaian semula tanah
   • Jabatan Penilaian akan tentukan nilai semasa hartanah
4. Notis dan Bayaran Premium
   • Anda akan terima notis menyatakan jumlah yang perlu dibayar
5. Bayaran & Tukar Geran Baharu
   • Selepas bayaran, geran baharu dikeluarkan (biasanya sambung 99 tahun lagi)

Nota: Kos pembaharuan boleh mencecah puluhan hingga ratusan ribu ringgit bergantung kepada lokasi & saiz tanah.

5. Perspektif Pelabur: Yang Mana Lebih Sesuai?

Tujuan	Disarankan
Pelaburan jangka panjang	Freehold, kerana nilai tahan lama dan lebih senang diwariskan
Pelaburan jangka pendek (flip)	Leasehold boleh jadi pilihan jika harga rendah dan lokasi strategik
Pajakan tamat dalam 30–50 tahun	Elakkan melainkan ada rancangan untuk pembaharuan

6. Lokasi & Infrastruktur Boleh Mengubah Persepsi

Beberapa kawasan leasehold seperti:

• Bandar Sunway
• Subang Jaya SS15–SS18
• Setapak, KL
• Cyberjaya

Masih sangat diminati dan menunjukkan pertumbuhan nilai yang tinggi kerana faktor lokasi, kemudahan awam, dan projek pembangunan baru.

Dalam kes ini, status leasehold bukan penghalang utama.

7. Faktor Lain yang Wajar Dipertimbangkan

a. Pindah milik / Jual beli

• Freehold: Biasanya hanya perlu 3–6 bulan
• Leasehold: Boleh ambil 6–12 bulan jika perlu kelulusan kerajaan negeri

b. Sekatan kepentingan

• Sesetengah hartanah leasehold tidak boleh dipindah milik tanpa kebenaran (contoh: untuk bumiputera sahaja, atau sektor industri tertentu)

c. Pemilikan warga asing

• Di sesetengah negeri, warga asing lebih mudah beli freehold berbanding leasehold (bergantung polisi negeri)

8. Kajian Kes: Freehold vs Leasehold di Kuala Lumpur

Lokasi	Status	Harga per kaki persegi (anggaran)	Permintaan
Bangsar	Freehold	RM900–1,200	Tinggi
Cheras	Leasehold	RM500–700	Sederhana–Tinggi
Setia Alam	Leasehold	RM500–750	Tinggi (kerana pembangunan pesat)
TTDI	Freehold	RM800–1,100	Sangat tinggi

Kesimpulan: Faktor lokasi lebih dominan daripada status hak milik semata-mata.

9. Soalan Lazim (FAQ)

Q1: Boleh tak tukar leasehold jadi freehold?

Secara amnya tidak. Tetapi dalam kes terpencil, ada negeri yang benarkan (contoh: Selangor dahulu ada skim pelupusan pegangan leasehold kepada freehold untuk hartanah tertentu dengan bayaran premium tinggi).

Q2: Kalau nak beli rumah untuk anak cucu, freehold lebih baik?

Ya. Freehold lebih sesuai untuk warisan dan pegangan jangka panjang.

Q3: Adakah rumah leasehold sukar dijual?

Tidak semestinya. Jika lokasi baik dan pajakan masih panjang (>70 tahun), ia masih laku dan boleh dapat pinjaman penuh.

10. Kesimpulan: Yang Mana Lebih Baik?

Tiada jawapan mutlak. Jawapannya bergantung kepada tujuan, bajet, lokasi dan tempoh pegangan yang anda inginkan.

Jika anda mahu…	Pilihan terbaik
Hartanah warisan jangka panjang	Freehold
Hartanah mampu milik di lokasi strategik	Leasehold (jangka panjang)
Beli untuk sewa dan hasil cepat	Kedua-duanya, bergantung kepada ROI dan lokasi
Elakkan beban pembaharuan	Freehold