LAD rumah lewat siap adalah satu istilah penting yang perlu difahami oleh setiap pembeli rumah, khususnya yang membeli melalui projek perumahan baharu. Artikel ini akan menerangkan secara terperinci apakah itu LAD, bagaimana cara membuat tuntutan, serta hak-hak pembeli apabila pemaju gagal menyiapkan rumah dalam tempoh yang dijanjikan.
Apa Itu Liquidated Ascertained Damages (LAD)?
Definisi LAD rumah lewat siap
LAD atau Liquidated Ascertained Damages ialah pampasan kewangan yang perlu dibayar oleh pemaju kepada pembeli sekiranya rumah tidak disiapkan dalam tempoh yang telah ditetapkan dalam Perjanjian Jual Beli (S&P). Dalam konteks Malaysia, terma ini sering dikaitkan dengan LAD rumah lewat siap.
Asas Undang-Undang LAD
Hak untuk menuntut LAD diperuntukkan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118] dan Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Dalam S&P standard, terdapat klausa yang menyatakan tempoh siap dan syarat-syarat berkaitan LAD.
Bila Hak Untuk Tuntutan LAD Rumah Lewat Siap Wujud?
Tempoh Siap Rumah Mengikut S&P
Secara kebiasaannya, untuk rumah bertanah seperti teres atau banglo, tempoh penyiapan ialah 24 bulan dari tarikh S&P ditandatangani. Untuk hartanah berstrata seperti kondominium pula, tempohnya ialah 36 bulan. Jika pemaju gagal menyiapkan rumah dalam tempoh ini, pembeli berhak menuntut LAD rumah lewat siap.
Permulaan Pengiraan LAD
LAD mula dikira selepas tamat tempoh tersebut sehingga tarikh Notis Penyerahan Milikan Kosong (Notice of Vacant Possession) dikeluarkan kepada pembeli.
Cara Mengira Jumlah LAD Rumah Lewat Siap
Kadar Pengiraan Yang Lazim Digunakan
Kebiasaannya kadar LAD ialah 10% setahun daripada harga jual beli rumah. Contohnya:
- Harga rumah: RM400,000
- Kelewatan: 6 bulan (0.5 tahun)
- Kadar LAD: 10% x RM400,000 = RM40,000 setahun
- LAD perlu dibayar: RM40,000 x 0.5 = RM20,000
Faktor Tambahan Dalam Pengiraan
Sebarang lanjutan masa (Extension of Time – EOT) yang diberikan oleh Kementerian Perumahan boleh mempengaruhi pengiraan ini. Namun begitu, keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Ang Ming Lee & Ors v Menteri KPKT & Anor [2019] menyatakan bahawa EOT yang diberi tanpa persetujuan pembeli adalah tidak sah.
Cara Menuntut LAD Rumah Lewat Siap Daripada Pemaju
Menyediakan Dokumen Sokongan
Pembeli perlu mengumpulkan dokumen berikut:
- Salinan S&P
- Bukti kelewatan (tarikh S&P dan tarikh serahan milikan kosong)
- Penyata bayaran atau jumlah harga belian rumah
- Bukti komunikasi dengan pemaju jika ada tuntutan awal dibuat
Menghantar Tuntutan Secara Bertulis Kepada Pemaju
Tuntutan hendaklah dihantar secara bertulis kepada pemaju. Sertakan semua dokumen sokongan dan nyatakan jumlah tuntutan LAD rumah lewat siap. Simpan salinan surat dan bukti penghantaran.
Tindakan Jika Pemaju Enggan Bayar LAD Rumah Lewat Siap
- Aduan ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR): Jika jumlah tuntutan tidak melebihi RM50,000.
- Tindakan Mahkamah: Jika tuntutan melebihi had tribunal atau kes melibatkan isu lebih kompleks.
- Aduan ke Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT): Sebagai langkah tambahan untuk aduan rasmi terhadap pemaju.
Kes-Kes Mahkamah Berkaitan LAD Rumah Lewat Siap Di Malaysia
Kes Ang Ming Lee & Ors v Menteri KPKT & Anor [2019]
Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa sebarang lanjutan masa (EOT) yang diberi kepada pemaju tanpa mendapatkan persetujuan pembeli adalah tidak sah. Ini bermaksud ramai pembeli kini boleh menuntut LAD rumah lewat siap, walaupun kerajaan sebelum ini memberi EOT kepada pemaju.
Pentingnya Membaca S&P Dengan Teliti Sebelum Tandatangan
Pembeli perlu memahami semua klausa termasuk klausa penyerahan milikan dan penalti kelewatan agar dapat melindungi diri mereka dengan sewajarnya.
Tanggungjawab Pemaju & Hak Pembeli Mengenai LAD Rumah Lewat Siap
Kewajipan Pemaju Menyediakan Serahan Tepat Pada Masa
Pemaju bertanggungjawab memastikan pembangunan dilaksanakan mengikut jadual. Sekiranya berlaku kelewatan tanpa alasan munasabah, mereka wajib membayar LAD rumah lewat siap.
Hak Pembeli Yang Dilindungi Oleh Undang-Undang Malaysia
- Menerima pampasan kewangan akibat kelewatan serahan milikan kosong.
- Mendapat maklumat tepat mengenai status projek.
- Membuat aduan ke tribunal atau mengambil tindakan undang-undang sekiranya hak dilanggar.
Cara Elak Risiko LAD Rumah Lewat Siap Sewaktu Membeli Hartanah Baharu
Menyiasat Latar Belakang Pemaju Projek Perumahan
Sebelum membeli unit hartanah baharu, semak rekod pemaju melalui laman sesawang KPKT atau Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (CIDB).
Pilih Bank Yang Berpengalaman Dalam Pinjaman Hartanah Baharu
Penasihat pinjaman hartanah juga boleh membantu memberi nasihat tentang pemaju dan risiko tertentu termasuk isu LAD rumah lewat siap.
Kesimpulan: Lindungi Hak Anda Dan Urus Ekspektasi Dengan Bijak
LAD rumah lewat siap merupakan satu perlindungan penting bagi pembeli hartanah di Malaysia. Ia bukan sahaja mengimbangi kerugian akibat kelewatan serahan milikan kosong, tetapi juga mendisiplinkan pemaju agar lebih bertanggungjawab dalam memenuhi tanggungjawab kontraktual mereka.
Namun begitu, pembeli juga harus bijak dalam mengurus ekspektasi mereka. Pastikan anda memahami isi kandungan S&P sebelum tandatangan, semak latar belakang pemaju secara menyeluruh, serta ambil tindakan segera jika berlaku kelewatan.
