Dalam urusan jual beli hartanah di Malaysia, duti setem merupakan satu elemen penting yang perlu difahami oleh semua pihak terlibat. Duti setem atau stamp duty ialah cukai yang dikenakan oleh kerajaan ke atas dokumen undang-undang seperti perjanjian jual beli, pindah milik hartanah, dan pinjaman perumahan. Ia memainkan peranan besar dalam menentukan kos keseluruhan pembelian hartanah.
Apa Itu Duti setem?
Duti setem ialah cukai yang dikenakan ke atas dokumen rasmi yang berkaitan dengan transaksi kewangan atau pemilikan, terutamanya dalam urusan hartanah. Di Malaysia, ia dikawal selia di bawah Akta Setem 1949 dan dikutip oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Stamp duty dikenakan bagi memastikan setiap transaksi didaftarkan secara rasmi dan sah di sisi undang-undang.
Jenis-Jenis Duti setem Dalam Urusan Hartanah
- Duti Setem Ad Valorem: Dikenakan berdasarkan nilai pasaran hartanah atau harga belian, mana yang lebih tinggi.
- Duti Setem Tetap: Dikenakan pada kadar tetap, biasanya untuk dokumen seperti perjanjian pinjaman atau sewaan.
Cara Kiraan Duti setem Untuk Pemindahan Hak Milik
Kiraan duti setem untuk pemindahan hak milik hartanah adalah berdasarkan struktur bertingkat (tiered structure). Berikut adalah kadar semasa:
| Julat Nilai Hartanah (RM) | Kadar Duti Setem |
|---|---|
| 0 – 100,000 | 1% |
| 100,001 – 500,000 | 2% |
| 500,001 – 1,000,000 | 3% |
| 1,000,001 ke atas | 4% |
Contoh: Jika anda membeli hartanah bernilai RM750,000, pengiraan duti setem adalah seperti berikut:
- 1% untuk RM100,000 = RM1,000
- 2% untuk RM400,000 = RM8,000
- 3% untuk RM250,000 = RM7,500
- Jumlah Duti setem = RM16,500
Duti setem Untuk Perjanjian Pinjaman
Selain daripada pemindahan hak milik, duti setem juga dikenakan ke atas dokumen pinjaman. Kadar yang dikenakan adalah seperti berikut:
| Jenis Dokumen | Kadar Duti Setem |
|---|---|
| Perjanjian Pinjaman | 0.5% daripada jumlah pinjaman |
| Surat Cara Cagaran | RM10 tetap |
Pengecualian Duti Setem Yang Tersedia
Kerajaan Malaysia menyediakan beberapa pengecualian duti setem bagi mengurangkan beban pembeli rumah, terutamanya golongan B40 dan M40. Antara pengecualian yang tersedia termasuk:
- Rumah Pertama: Pengecualian penuh untuk rumah bernilai sehingga RM500,000.
- Rumah Kedua (Kempen Pemilikan Rumah): Diskaun atau pengecualian separa bergantung kepada nilai hartanah dan tempoh kempen.
- Pindah Milik Antara Ahli Keluarga: Pengecualian separa untuk pindah milik antara suami isteri, ibu bapa dan anak.
Prosedur Pembayaran Duti Setem
Duti setem perlu dibayar dalam tempoh 30 hari dari tarikh dokumen ditandatangani. Pembayaran boleh dibuat melalui:
- Portal STAMPS LHDN secara dalam talian
- Pejabat LHDN berhampiran
- Melalui peguam yang menguruskan transaksi
Akibat Lewat Membayar Duti Setem
Kelewatan dalam pembayaran duti setem boleh menyebabkan penalti dikenakan. Penalti adalah seperti berikut:
| Tempoh Lewat | Penalti |
|---|---|
| 1 – 3 bulan | RM25 atau 5% daripada duti, mana lebih tinggi |
| 3 – 6 bulan | RM50 atau 10% daripada duti, mana lebih tinggi |
| Lebih 6 bulan | RM100 atau 20% daripada duti, mana lebih tinggi |
Peranan Peguam Dalam Urusan Duti Setem
Peguam hartanah memainkan peranan penting dalam memastikan pengiraan dan pembayaran duti setem dilakukan dengan betul. Mereka juga akan membantu dalam proses penyediaan dokumen dan pemfailan kepada LHDN.
Duti Setem Dalam Konteks Pelaburan Hartanah
Bagi pelabur hartanah, duti setem adalah salah satu kos transaksi yang perlu diambil kira dalam pengiraan pulangan pelaburan. Kos ini boleh memberi kesan kepada margin keuntungan, terutamanya bagi hartanah bernilai tinggi.
Tips Mengurangkan Beban Duti Setem
- Manfaatkan pengecualian untuk rumah pertama
- Rancang pembelian semasa kempen kerajaan seperti HOC
- Dapatkan nasihat peguam untuk struktur transaksi yang sah dan efisien
Soalan Lazim Berkaitan Duti Setem
Adakah duti setem boleh dimasukkan dalam pinjaman perumahan?
Secara amnya, bank tidak membenarkan duti setem dimasukkan dalam jumlah pinjaman. Ia perlu dibayar secara tunai semasa proses pindah milik.
Bolehkah saya memohon pengecualian duti setem selepas pembayaran dibuat?
Permohonan pengecualian perlu dibuat sebelum pembayaran. Sekiranya telah dibayar, sukar untuk mendapatkan bayaran balik kecuali dalam kes tertentu.
Adakah duti setem dikenakan untuk rumah lelong?
Ya, duti setem tetap dikenakan berdasarkan harga belian atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi, walaupun rumah dibeli melalui lelongan.
Siapa yang bertanggungjawab membayar duti setem?
Biasanya pembeli bertanggungjawab membayar duti setem kecuali jika dinyatakan sebaliknya dalam perjanjian jual beli.
Kesimpulan: Fahami Duti Setem Untuk Elak Masalah Di Masa Hadapan
Duti setem bukan sekadar cukai, ia adalah komponen penting dalam memastikan transaksi hartanah berjalan lancar dan sah di sisi undang-undang. Dengan memahami cara kiraan, pengecualian yang tersedia, dan prosedur pembayaran, pembeli boleh merancang kewangan dengan lebih bijak. Dapatkan nasihat profesional dan jangan terburu-buru dalam membuat keputusan. Pengurusan jangkaan yang realistik akan membantu anda mengelakkan tekanan kewangan dan masalah undang-undang di masa hadapan.
