Membeli rumah subsale — atau rumah second-hand — adalah antara pilihan paling popular bagi pembeli rumah pertama dan juga pelabur hartanah. Tapi prosesnya tidak semudah membeli rumah baru daripada pemaju kerana ia melibatkan lebih banyak pihak dan dokumen.
Artikel ini akan menerangkan langkah demi langkah bagaimana membeli rumah subsale di Malaysia, serta tip penting agar anda tidak tertipu atau terbeban kewangan.
Apa Maksud Rumah Subsale?
Rumah subsale ialah rumah yang dimiliki oleh individu atau syarikat persendirian, dan kini dijual semula kepada pembeli baru. Ini berbeza dengan:
- Rumah undercon – beli dari pemaju sebelum siap
- Rumah lelong – beli melalui proses lelongan awam
Langkah 1: Sediakan Bajet & Kelayakan Pinjaman
Sebelum mencari rumah, pastikan anda tahu kemampuan kewangan anda:
✅ Semak kelayakan pinjaman:
- Gunakan kalkulator pinjaman bank (e.g. Maybank, CIMB)
- Umumnya, anda layak pinjaman hingga 30–40% daripada gaji bulanan
- DSR (Debt Service Ratio) anda mesti sihat – bawah 70%
✅ Sediakan bayaran awal:
| Komponen | Anggaran (%) |
|---|---|
| Deposit rumah | 10% |
| Yuran guaman & duti setem | 3–5% |
| Penilaian bank | ± RM500–800 |
| Kos pindah milik | ± RM1,000+ |
Pastikan anda mempunyai simpanan minima 15% dari harga rumah untuk kos awal pembelian.
Langkah 2: Cari Rumah Subsale Yang Sesuai
Anda boleh cari rumah melalui:
- Portal hartanah: iProperty, EdgeProp, PropertyGuru
- Ejen hartanah berdaftar (pastikan ada No. REN)
- Iklan Facebook, Mudah.my, atau kenalan
Semasa menilai rumah, ambil kira:
- Lokasi & akses
- Usia rumah dan keadaan fizikal
- Status hak milik (geran individu/strata)
- Kejiranan dan keselamatan
Langkah 3: Lawat Rumah & Buat Semakan Awal
Sebelum buat sebarang tawaran:
- Lawat rumah secara fizikal (elak kejutan seperti kebocoran, dinding retak, dll.)
- Tanya tentang:
- Kos penyelenggaraan (jika strata)
- Jumlah bil tertunggak (jika ada)
- Status renovasi – sah atau tidak?
- Semak geran hak milik – adakah nama penjual sah?
Langkah 4: Tanda Tangan Letter of Offer (LO) & Bayar Earnest Deposit
Jika anda setuju untuk membeli:
- Tandatangan Surat Tawaran (Letter of Offer)
- Bayar earnest deposit (±2–3%) kepada agensi atau peguam pemegang amanah
- LO akan nyatakan:
- Harga dipersetujui
- Tarikh SPA perlu ditandatangani
- Syarat pembatalan jika pembiayaan gagal
Nota: Earnest deposit ini akan ditolak daripada deposit penuh 10% semasa tandatangan SPA.
Langkah 5: Mohon Pinjaman Perumahan
Segera mohon pinjaman perumahan daripada beberapa bank serentak (minimum 2–3 bank). Dokumen biasa diperlukan:
- Salinan IC & slip gaji 3 bulan
- Penyata KWSP / LHDN / EA form
- Bank statement 3–6 bulan
- Surat tawaran kerja (jika perlu)
Proses:
- Bank akan hantar penilai (valuer) untuk nilai rumah
- Jika lulus, anda akan terima Surat Tawaran Pinjaman (LO)
- Pilih bank dengan kadar faedah dan syarat paling sesuai
Langkah 6: Tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA)
Peguam yang dilantik (biasanya dicadangkan oleh ejen atau pembeli sendiri) akan:
- Sediakan dokumen Sale and Purchase Agreement (SPA)
- Ulas syarat-syarat penting seperti:
- Tarikh akhir serahan milikan
- Pengosongan rumah
- Bayaran berkaitan (cukai, bil, dll.)
Apa yang berlaku semasa tandatangan SPA:
- Anda bayar baki 10% deposit (termasuk earnest deposit tadi)
- SPA akan dimatikan setem (stamp duty) – sekitar 1% untuk RM100k–RM500k pertama
Langkah 7: Urusan Pinjaman & Serahan Wang Kepada Penjual
Selepas SPA ditandatangani:
- Peguam akan hantar dokumen kepada bank untuk penyempurnaan pinjaman
- Bank akan lepaskan bayaran kepada penjual melalui peguam
- Jika penjual masih ada baki pinjaman, bank pembeli akan tebus hutang (redemption) dahulu sebelum pindah milik boleh dilakukan
Proses ini mengambil masa 2–4 bulan, bergantung kepada kelancaran dokumen.
Langkah 8: Proses Pindah Milik & Serahan Kunci
Setelah bayaran penuh selesai dan geran dikemaskini:
- Peguam akan laksanakan pindah milik di Pejabat Tanah
- Penjual akan serahkan kunci rumah kepada anda
- Anda kini pemilik sah rumah tersebut
Jika rumah strata: peguam juga akan uruskan pertukaran nama di JMB/MC
Langkah 9: Urusan Selepas Pembelian
Jangan lupa untuk:
- Tukar nama pada bil TNB, air, Indah Water
- Daftar cukai taksiran (Majlis Tempatan)
- Minta rekod terkini dari pengurusan (strata)
Tip Tambahan untuk Pembeli Rumah Subsale
✅ Guna peguam hartanah yang berpengalaman – bukan semua peguam biasa faham isu hartanah
✅ Simpan semua resit, bukti pindahan wang, dan surat rasmi
✅ Elak rumah tiada geran hak milik (master title) kecuali anda faham risikonya
✅ Elakkan bayar terus kepada penjual – gunakan akaun klien peguam atau agensi berdaftar
Kesimpulan: Rumah Subsale Perlu Perancangan Teliti
Membeli rumah subsale lebih kompleks berbanding rumah daripada pemaju, tetapi ia menawarkan banyak kelebihan seperti lokasi matang dan harga lebih fleksibel. Dengan perancangan teliti, bantuan ejen dan peguam yang betul, proses ini boleh menjadi lancar dan selamat.