Membeli rumah baru secara terus daripada pemaju adalah pilihan popular dalam kalangan pembeli rumah pertama di Malaysia. Walaupun prosesnya lebih tersusun berbanding rumah subsale, pembeli masih perlu melalui beberapa langkah teknikal yang penting. Tanpa pemahaman yang jelas, pembeli boleh berdepan dengan kelewatan, kos tersembunyi, atau risiko undang-undang.
Artikel ini menerangkan langkah demi langkah proses pembelian rumah baru dari pemaju di Malaysia, termasuk perkara undang-undang, kewangan dan praktikal yang anda perlu tahu.
Apa Itu Rumah Baru?
Rumah baru merujuk kepada hartanah yang dibeli secara terus daripada pemaju, biasanya sebelum siap sepenuhnya (under construction). Jenis rumah baru boleh merangkumi:
- Rumah bertingkat (kondominium, pangsapuri)
- Rumah bertanah (teres, banglo, semi-D)
- Rumah servis (servis apartmen, SOHO)
1. Tempahan Rumah dan Bayaran Booking
Langkah pertama bermula dengan pemilihan unit di galeri jualan pemaju. Selepas memilih unit:
- Anda akan bayar booking fee, biasanya 1% hingga 2% daripada harga rumah
- Anda akan terima Surat Tempahan atau Booking Form
- Pemaju akan simpan unit tersebut sementara anda memohon pinjaman dan menyediakan dokumen lain
Simpan resit rasmi dan salinan borang tempahan sebagai bukti.
2. Tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA)
Pemaju diwajibkan menggunakan Perjanjian Jual Beli standard yang ditetapkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT). Terdapat dua jenis:
- Schedule G – rumah bertanah (hak milik individu)
- Schedule H – rumah bertingkat/strata (kondominium, pangsapuri)
Perjanjian ini perlu ditandatangani dalam masa 21 hari selepas surat tawaran pinjaman dikeluarkan. Anda akan membayar baki 10% deposit semasa tandatangan SPA (tolak booking fee).
SPA akan dimatikan setem oleh LHDN dan disimpan oleh peguam sebagai dokumen sah.
3. Mohon Pinjaman Perumahan
Sekiranya anda bukan pembeli tunai, langkah seterusnya ialah memohon pinjaman daripada bank. Antara dokumen yang diperlukan:
- Kad pengenalan dan slip gaji 3 bulan
- Penyata KWSP atau borang cukai pendapatan (EA / BE Form)
- Penyata bank
- Borang tempahan dan salinan SPA
Bank akan menilai kelayakan anda, dan jika lulus, akan mengeluarkan Surat Tawaran Pinjaman yang perlu anda tandatangani dalam masa 14 hari.
4. Tandatangan Dokumen Pinjaman dengan Peguam
Bank akan melantik peguam panel untuk menyediakan:
- Perjanjian pinjaman perumahan
- Dokumen gadaian (charge) ke atas hartanah
- Pendaftaran dokumen di Pejabat Tanah
Yuran guaman pinjaman biasanya ditanggung oleh pembeli kecuali jika pemaju menawarkan pakej “free legal fee” (kos sudah dimasukkan dalam harga rumah).
5. Pembayaran Secara Berperingkat (Progressive Payment)
Rumah baru biasanya dibayar secara ansuran berdasarkan tahap pembinaan. Bank akan membayar kepada pemaju mengikut jadual kemajuan seperti berikut:
| Tahap Pembinaan | Bayaran (%) |
|---|---|
| Tandatangan SPA | 10% |
| Siap asas / struktur | 10% – 15% |
| Siap bumbung / dinding | 10% – 20% |
| Siap keseluruhan | 25% – 35% |
| Siap untuk serahan milikan kosong | 15% |
Bank hanya akan melepaskan bayaran setelah menerima pengesahan daripada arkitek projek.
6. Serahan Milikan Kosong dan Pemeriksaan Kecacatan
Pemaju wajib menyerahkan milikan kosong dalam tempoh:
- 24 bulan untuk rumah bertanah
- 36 bulan untuk rumah bertingkat
Anda akan menerima notis untuk mengambil kunci. Pada masa ini, anda berhak untuk memeriksa unit dan melaporkan sebarang kecacatan (defect).
Tempoh tanggungan kecacatan (defect liability period) ialah 24 bulan dari tarikh milikan kosong. Pemaju wajib membaiki semua kecacatan dalam masa 30 hari selepas aduan bertulis.
7. Bayaran Akhir dan CCC
Sebelum rumah diserahkan, pemaju perlu menyediakan:
- Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC)
- Bukti tiada tunggakan atau halangan teknikal
Pembeli perlu melunaskan yuran akhir seperti cukai pintu, cukai tanah, yuran penyelenggaraan awal (jika rumah strata) dan baki harga rumah melalui bank atau bayaran tunai.
8. Pindah Milik dan Daftar Hak Milik
Setelah projek disiapkan sepenuhnya dan geran hak milik individu atau strata dikeluarkan, peguam akan menguruskan:
- Pemindahan hak milik kepada nama pembeli
- Pendaftaran gadaian oleh bank (jika ada pinjaman)
Sekiranya pemaju gagal mendaftarkan hak milik dalam tempoh tertentu, pembeli boleh menuntut ganti rugi (LAD) seperti dinyatakan dalam SPA.
9. Urusan Selepas Pembelian
Selepas kunci diterima, anda perlu:
- Tukar nama untuk bil utiliti (TNB, air)
- Daftar dengan JMB / MC (untuk rumah strata)
- Semak dan bayar cukai-cukai berkaitan
- Simpan semua dokumen penting di tempat selamat
Anggaran Kos Pembelian Rumah Baru
| Perkara | Anggaran |
|---|---|
| Deposit | 10% daripada harga |
| Duti setem SPA | 1% – 3% |
| Duti setem pinjaman | 0.5% |
| Yuran guaman & disbursement | ± 1.5% |
| Yuran penilaian hartanah | RM500 – RM800 |
| Yuran penyelenggaraan awal | RM200 – RM2,000 |
Tip Sebelum Membeli
- Semak reputasi pemaju di laman KPKT
- Elakkan projek yang tidak dilindungi HDA (Housing Development Act)
- Fahami sepenuhnya isi kandungan SPA
- Jangan tandatangan jika tidak faham atau ragu
- Dapatkan nasihat peguam hartanah
Kesimpulan
Membeli rumah baru dari pemaju mungkin kelihatan mudah, tetapi memerlukan pemahaman yang jelas terhadap proses undang-undang, kewangan dan teknikal. Dengan persediaan rapi dan bantuan profesional seperti peguam serta pegawai bank, pembeli boleh melalui proses ini dengan lebih yakin dan selamat.