Apabila membeli hartanah atau rumah di Malaysia, salah satu kos yang perlu diambil kira ialah duti setem. Ramai pembeli, khususnya pembeli rumah pertama kali, tertanya-tanya bagaimana untuk kira duti setem rumah dengan betul agar mereka boleh membuat perancangan kewangan lebih teliti. Dalam artikel ini, kami akan menerangkan secara terperinci cara mengira duti setem rumah, termasuk pengecualian dan kadar terkini, serta memberikan contoh pengiraan untuk memudahkan pemahaman anda.
Apa Itu Duti Setem?
Duti setem ialah cukai yang dikenakan oleh kerajaan ke atas dokumen undang-undang tertentu, termasuk perjanjian jual beli hartanah (SPA – Sales and Purchase Agreement). Untuk pembelian rumah, duti setem dikenakan berdasarkan harga belian atau nilai pasaran hartanah (mana-mana lebih tinggi), dan perlu dibayar kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).
Kepentingan Mengetahui Cara Kira Duti Setem Rumah
- Membantu dalam merancang bajet pembelian rumah.
- Mengelakkan kejutan kos tambahan semasa proses pindah milik.
- Memastikan bayaran dibuat tepat pada masanya bagi mengelakkan penalti lewat bayar.
Cara Kira Duti Setem Rumah: Struktur Kadar Semasa
Kadar duti setem adalah seperti berikut:
- 1% untuk RM100,000 pertama
- 2% untuk RM100,001 hingga RM500,000
- 3% untuk RM500,001 hingga RM1 juta
- 4% untuk amaun melebihi RM1 juta
Nota: Ini adalah kadar biasa. Pembeli rumah pertama kali layak mendapat pengecualian tertentu seperti yang akan diterangkan nanti.
Pengecualian Duti Setem untuk Pembeli Rumah Pertama Kali
Kerajaan Malaysia menyediakan insentif kepada pembeli rumah pertama kali melalui pengecualian duti setem seperti berikut:
- Pengecualian penuh (100%) ke atas duti setem untuk perjanjian jual beli bagi rumah bernilai sehingga RM500,000.
- Pengecualian separa (50%) untuk bahagian nilai antara RM500,001 hingga RM1 juta.
Pengecualian ini hanya sah untuk tempoh yang ditetapkan oleh kerajaan dan tertakluk kepada syarat kelayakan tertentu.
Syarat Kelayakan Pengecualian:
- Pembeli mestilah warganegara Malaysia.
- Pembelian hendaklah merupakan rumah pertama atas nama pembeli.
- Perjanjian jual beli ditandatangani dalam tempoh pengecualian yang diumumkan oleh kerajaan.
Kiraan Duti Setem Rumah Berdasarkan Harga Hartanah
Mari kita lihat beberapa contoh pengiraan untuk memahami cara kira duti setem rumah dengan lebih jelas.
Contoh 1: Rumah Berharga RM300,000 (Pembeli Rumah Pertama)
Kiraan:
- Duti setem standard:
- 1% x RM100,000 = RM1,000
- 2% x RM200,000 = RM4,000
- Total: RM5,000
- Pengecualian: 100%
- Duti setem perlu dibayar: RM0
Contoh 2: Rumah Berharga RM700,000 (Pembeli Rumah Pertama)
Kiraan:
- Duti setem standard:
- 1% x RM100,000 = RM1,000
- 2% x RM400,000 = RM8,000
- 3% x RM200,000 = RM6,000
- Total: RM15,000
- Pengecualian:
- RM9,000 (untuk nilai hingga RM500k) – Pengecualian penuh = RM0 dibayar
- RM6,000 (baki) – Pengecualian 50% = Bayar hanya RM3,000
- Duti setem perlu dibayar: RM3,000
Contoh 3: Rumah Berharga RM1.2 juta (Bukan Pembeli Rumah Pertama)
- 1% x RM100k = RM1,000
+ 2% x RM400k = RM8,000
+ 3% x RM500k = RM15,000
+ 4% x RM200k = RM8,000 - Total duti setem: RM32,000
Tiada pengecualian kerana bukan pembeli pertama. Jumlah penuh perlu dibayar kepada LHDN.
Cara Bayar Duti Setem Rumah di Malaysia
- Peguam anda akan menyediakan dokumen perjanjian jual beli.
- Dokumen dihantar ke pejabat LHDN berdekatan atau secara e-Stamping melalui sistem STAMPS LHDN.
- LHDN akan menilai jumlah sebenar yang perlu dibayar berdasarkan nilai pasaran semasa hartanah tersebut.
- Bukti bayaran akan disahkan melalui sijil e-stamping yang sah digunakan dalam proses pindah milik di pejabat tanah.
Kesan Jika Tidak Bayar Duti Setem Mengikut Tempoh Ditentukan
LHDN memberi tempoh selama tiga puluh (30) hari dari tarikh dokumen ditandatangani untuk membayar duti setem. Sekiranya gagal:
- Denda lewat bayar antara 5%-10% dari jumlah asal dikenakan.
- Dokumen tidak sah digunakan di mahkamah jika berlaku pertikaian undang-undang.
Maka penting untuk tahu dan kira duti setem rumah dengan tepat serta membayar dalam tempoh ditetapkan.
Cara Semak Nilai Pasaran Hartanah untuk Kirakan Duti Setem Rumah Secara Tepat
Salah satu kesilapan biasa ialah hanya mengambil harga belian tanpa menyedari bahawa LHDN akan menggunakan nilai pasaran sekiranya ia lebih tinggi daripada harga belian. Maka anda boleh:
- Minta penilaian daripada jurunilai hartanah profesional berdaftar.
- Simpan bukti sokongan sekiranya nilai belian lebih rendah atas faktor-faktor tertentu seperti kerosakan struktur atau lokasi terpencil.
Menyediakan dokumen lengkap mempercepatkan pengiraan dan mengurangkan risiko penalti lewat bayar kerana pertikaian nilai pasaran oleh LHDN.
Soalan Lazim Mengenai Cara Kira Duti Setem Rumah di Malaysia
Adakah saya perlu menggunakan peguam untuk uruskan bayaran duti setem?
Tidak wajib tetapi sangat digalakkan kerana proses melibatkan aspek teknikal dan undang-undang. Peguam boleh membantu pastikan semua dokumen lengkap dan bayaran dibuat tepat kepada LHDN dengan resit rasmi sebagai bukti sah.
Bolehkah saya dapat balik duit duti setem jika batalkan pembelian?
Dalam kebanyakan kes tiada pemulangan kecuali ada bukti kuat transaksi dibatalkan secara sah sebelum pemindahan hak milik berlaku. Permohonan perlulah dibuat kepada LHDN dengan alasan munasabah dan dokumen sokongan lengkap.
Berapakah anggaran masa proses pembayaran duti setem?
Sekiranya semua dokumen lengkap dan tiada isu penilaian semula oleh LHDN — biasanya siap dalam masa kurang dari tujuh hari bekerja melalui sistem e-Stamping sekarang ini.
Bolehkah saya bayar sendiri tanpa guna peguam?
Boleh tetapi anda bertanggungjawab sepenuhnya ke atas ketepatan pengiraan jumlah serta penghantaran dokumen ke LHDN. Sekiranya tersilap boleh menyebabkan penalti atau kelewatan dalam urusan pindah milik rumah anda nanti.
Saya beli rumah bawah skim PR1MA/SPNB – adakah saya layak pengecualian?
Ya – kebanyakan skim perumahan mampu milik kerajaan memberikan pengecualian penuh atau sebahagian kepada pembeli rumah pertama. Namun anda masih perlu mendaftarkan SPA dan membuktikan kelayakan melalui surat tawaran skim tersebut semasa menghantar permohonan e-stamping ke LHDN.
Mengapa Penting Untuk Rancang Awal dan Kira Duti Setem Rumah?
- Dapat elak kelewatan pindah milik akibat isu cukai tidak dijelaskan tepat pada masanya.
- Membantu anda tentukan sama ada mampu teruskan pembelian sebelum menandatangani perjanjian jual beli (SPA).
Kos ini sering dilupakan ramai orang kerana tidak diberi penekanan semasa mula-mula memilih hartanah. Namun ia adalah salah satu kos wajib sebelum dapat geran hak milik atas nama sendiri secara sah di sisi undang-undang Malaysia.
