Pengenalan
Penukaran nama pada geran rumah atau tanah ialah proses rasmi yang dikenali sebagai pindah milik (transfer of ownership). Ia berlaku apabila hak milik sesuatu harta tanah berpindah dari satu individu kepada individu lain, sama ada melalui:
- Jual beli
- Pemberian kasih sayang (hibah atau hadiah)
- Wasiat / pusaka
- Perceraian atau pengagihan harta sepencarian
- Pemindahan antara syarikat / pertubuhan
Penukaran nama ini memerlukan urusan dengan Pejabat Tanah, penyediaan dokumen tertentu, dan pembayaran pelbagai kos termasuk setem duti dan yuran guaman.
1. Bila Perlu Tukar Nama Geran Rumah?
Situasi Umum:
- Jual beli hartanah – Selepas pembeli membuat bayaran penuh, nama dalam geran mesti ditukar.
- Pindah milik kasih sayang – Contohnya dari ibu kepada anak atau suami kepada isteri.
- Pewarisan / pusaka – Jika pemilik asal meninggal dunia, waris perlu memohon surat kuasa (LA/Probate) dan tukar nama.
- Penyelesaian perceraian – Sering berlaku apabila mahkamah arahkan pemilikan rumah diberi kepada salah satu pihak.
- Pengagihan saham syarikat – Jika hartanah di bawah nama syarikat, penukaran hak milik perlu melalui proses rasmi.
2. Langkah-Langkah Menukar Nama Geran Rumah
Langkah 1: Semakan Hak Milik & Status Geran
- Dapatkan salinan rasmi geran di Pejabat Tanah.
- Semak:
- Jenis geran: Hak milik kekal (freehold) / pajakan (leasehold)
- Nama pemilik semasa
- Sekatan kepentingan (jika ada)
- Tempoh pajakan yang tinggal
Nota: Untuk hartanah pajakan, perlu semak sama ada perlu dapatkan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri (PBN) sebelum pindah milik.
Langkah 2: Sediakan Dokumen Berkaitan
Untuk Jual Beli:
- Perjanjian Jual Beli (S&P)
- Geran asal
- Borang 14A Kanun Tanah Negara (dokumen pindah milik)
- Salinan IC penjual & pembeli
- Dokumen kelulusan pinjaman (jika berkaitan)
Untuk Pindah Milik Kasih Sayang:
- Sijil kelahiran / sijil nikah
- Akuan sumpah kasih sayang
- Borang PU(BS) 49 (permohonan diskaun setem duti)
Untuk Pusaka:
- Surat Kuasa Mentadbir / Probate
- Sijil kematian
- Salinan IC waris
- Borang A (permohonan tuntutan harta pusaka kecil)
Langkah 3: Bayar Setem Duti di LHDN
Setem duti perlu dibayar sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
Kadar biasa:
| Nilai Rumah (RM) | Kadar Setem Duti |
|---|---|
| 0 – 100,000 | 1% |
| 100,001 – 500,000 | 2% |
| 500,001 – 1,000,000 | 3% |
| Melebihi 1,000,000 | 4% |
Contoh:
Rumah RM600,000 →
- RM100,000 pertama x 1% = RM1,000
- RM400,000 x 2% = RM8,000
- RM100,000 x 3% = RM3,000 Jumlah = RM12,000
Diskaun MOT (jika layak):
- Rumah pertama: 100% pengecualian (jika harga <RM500,000)
- Kasih sayang suami/isteri: 100% pengecualian
- Kasih sayang ibu bapa/anak: 50% diskaun
Langkah 4: Daftar Penukaran di Pejabat Tanah
Selepas bayaran setem duti selesai, pemohon boleh hadir ke Pejabat Tanah dengan dokumen berikut:
- Borang 14A lengkap dan dimatikan setem
- Geran asal
- Resit bayaran setem duti
- Salinan IC semua pihak
- Dokumen sokongan (surat nikah, sijil kematian, dll)
- Bayaran pendaftaran
Pegawai tanah akan proses dan keluarkan geran baharu dengan nama pemilik baru.
3. Kos Yang Terlibat dalam Tukar Nama Geran
A. Setem Duti Pindah Milik (MOT)
Sudah diterangkan di atas – kira berdasarkan nilai hartanah.
B. Yuran Guaman & Disbursement
| Komponen | Anggaran Kos |
|---|---|
| Yuran guaman (skala) | 0.4–1.0% daripada harga hartanah |
| Kos disbursement (fotostat, carian, cukai taksiran, dll) | RM500–RM1,000 |
| Duti setem MOT | Bergantung nilai hartanah |
| Duti setem pinjaman (jika ada) | 0.5% daripada jumlah pinjaman |
Contoh:
Rumah RM500,000
- Setem duti MOT: RM9,000
- Yuran guaman: ±RM5,000
- Disbursement: ±RM700 Jumlah keseluruhan: ±RM14,700
C. Bayaran Pendaftaran Pejabat Tanah
Bayaran tetap (bergantung negeri) untuk proses tukar milik:
| Negeri | Bayaran Pendaftaran (anggaran) |
|---|---|
| Selangor | RM100–RM500 |
| WP Kuala Lumpur | RM100–RM300 |
| Johor / Perak / Melaka | RM100–RM500 |
D. Kos Tambahan (Jika Berkaitan)
- Permohonan kebenaran pindah milik PBN (untuk leasehold): RM500–RM1,000
- Bayaran pembaharuan pajakan (jika perlu)
- Kos pelepasan gadaian / penebusan: RM300–RM800 (jika geran masih digadaikan)
4. Siapa Boleh Uruskan Tukar Nama Geran?
- Peguam hartanah berdaftar (disarankan untuk jual beli & pusaka)
- Pemilik sendiri (DIY) – hanya disarankan jika pindah milik kasih sayang dan tiada gadaian
Nota: Pindah milik perlu disahkan oleh Penolong Pendaftar Tanah yang sah. Salah isi borang boleh menyebabkan permohonan ditolak.
5. Soalan Lazim (FAQ)
Q1: Berapa lama proses tukar nama geran rumah?
Anggaran:
- Jual beli dengan peguam & pinjaman bank: 3–6 bulan
- Kasih sayang: 1–3 bulan
- Pusaka: 6–12 bulan (bergantung kepada kelulusan LA/probate)
Q2: Adakah saya perlu tukar nama geran jika saya sudah bayar rumah sepenuhnya?
Ya. Nama tidak akan automatik ditukar kepada anda melainkan proses pindah milik dan MOT diselesaikan sepenuhnya di Pejabat Tanah.
Q3: Kalau beli rumah subsale dan geran masih digadaikan, macam mana?
Peguam akan uruskan penebusan gadaian (redemption) dan serentak pindah milik kepada anda. Pihak bank akan serahkan geran selepas baki pinjaman dibayar sepenuhnya.
6. Kesimpulan
Menukar nama geran rumah ialah proses wajib bagi mengesahkan pemilikan sah di sisi undang-undang. Ia melibatkan prosedur rasmi, bayaran tertentu, dan pematuhan kepada peraturan Pejabat Tanah serta LHDN.
Tips penting:
- Guna khidmat peguam hartanah berpengalaman
- Simpan semua resit dan dokumen sokongan
- Semak status pajakan / sekatan kepentingan awal-awal
- Mohon diskaun MOT jika layak
- Lengkapkan dokumen sebelum ke pejabat tanah