Pengenalan
LAD, atau Liquidated Ascertained Damages, adalah satu istilah penting dalam industri pembinaan, khususnya berkaitan dengan pembelian rumah. Ramai pembeli rumah masih kurang jelas tentang hak mereka apabila pemaju gagal menyiapkan rumah dalam tempoh yang dijanjikan. Artikel ini akan menerangkan maksud LAD, situasi pemaju gagal menyiapkan rumah, dan bagaimana pembeli boleh menuntut ganti rugi.
Apa Itu LAD?
LAD merujuk kepada amaun ganti rugi yang telah dipersetujui terlebih dahulu dalam kontrak atau perjanjian jual beli antara pemaju dan pembeli. Ia dikenakan apabila berlaku kelewatan dalam penyiapan rumah yang dijual oleh pemaju.
Tujuan LAD
Tujuan utama LAD ialah untuk memberi pampasan kepada pembeli atas kerugian yang ditanggung akibat kelewatan penyerahan milikan kosong. Antara kerugian biasa termasuk:
- Kos sewaan sementara menunggu rumah siap
- Komitmen pinjaman yang telah bermula walaupun rumah belum boleh diduduki
- Kos sara hidup tambahan akibat kelewatan tersebut
Tempoh dan Tarikh Serahan Milikan Kosong
Mengikut Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118), pemaju diwajibkan menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong rumah dalam tempoh tertentu, bergantung pada jenis hartanah:
- Rumah bertanah: 24 bulan dari tarikh perjanjian jual beli (SPA)
- Rumah berstrata (pangsapuri/kondominium): 36 bulan dari tarikh SPA
Kelewatan melebihi tempoh ini akan mengaktifkan hak pembeli untuk menuntut LAD.
Bagaimana LAD Dikira?
Kadar LAD biasanya dinyatakan dalam perjanjian jual beli. Secara amnya, kadarnya adalah 10% setahun daripada harga jualan rumah, dan dikira secara harian berdasarkan jumlah hari kelewatan.
Contoh Pengiraan
Jika rumah sepatutnya disiapkan dalam 24 bulan tetapi diserahkan selepas 26 bulan (kelewatan 60 hari), dan harga rumah ialah RM400,000:
LAD harian = (10% x RM400,000) / 365 = RM109.59
Jumlah LAD = RM109.59 x 60 hari = RM6,575.40
Jumlah ini boleh dituntut oleh pembeli secara sah daripada pemaju.
Hak Pembeli untuk Menuntut LAD
Pembeli mempunyai hak untuk menuntut LAD terus daripada pemaju tanpa perlu membuktikan kerugian sebenar, kerana LAD telah ditetapkan dalam kontrak. Langkah-langkah yang boleh diambil termasuk:
- Menulis surat rasmi kepada pemaju untuk menuntut LAD
- Menyimpan semua dokumen berkaitan (SPA, kunci serahan, surat serahan milikan kosong)
- Mengemukakan aduan kepada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) sekiranya pemaju enggan membayar
Pengecualian atau Tambahan Masa
Dalam sesetengah kes, pemaju mungkin diberikan lanjutan masa (Extension of Time - EOT) oleh pihak berkuasa seperti Kementerian Perumahan. Walau bagaimanapun, EOT mesti diperolehi secara sah dan dimaklumkan kepada pembeli. Jika tidak, pemaju tetap bertanggungjawab membayar LAD.
Kesimpulan
LAD merupakan satu perlindungan undang-undang penting untuk pembeli rumah di Malaysia. Ia memastikan pemaju bertanggungjawab dan menyiapkan rumah mengikut jadual. Pembeli digalakkan untuk memahami hak mereka dan tidak teragak-agak untuk membuat tuntutan jika pemaju gagal menyerahkan rumah dalam tempoh yang ditetapkan.
