Real property gains tax atau RPGT merupakan cukai yang dikenakan ke atas keuntungan daripada penjualan harta tanah di Malaysia. Ia adalah satu aspek penting dalam undang-undang cukai yang perlu difahami oleh setiap pemilik hartanah, pelabur, dan individu yang terlibat dalam transaksi jual beli hartanah.
Apakah Maksud Real Property Gains Tax (RPGT)?
Real property gains tax (RPGT) ialah cukai yang dikenakan oleh kerajaan Malaysia ke atas keuntungan modal yang diperoleh daripada penjualan harta tanah atau saham dalam syarikat harta tanah. Cukai ini diperkenalkan untuk mengelakkan spekulasi berlebihan dalam pasaran hartanah dan memastikan kestabilan ekonomi negara.
RPGT hanya dikenakan apabila terdapat keuntungan daripada penjualan harta tanah. Jika tiada keuntungan (iaitu harga jual lebih rendah daripada harga beli), maka tiada RPGT yang perlu dibayar.
Siapa Yang Tertakluk Kepada Real Property Gains Tax?
Semua individu, syarikat, dan pertubuhan yang menjual harta tanah atau saham dalam syarikat harta tanah di Malaysia tertakluk kepada RPGT. Ini termasuk:
- Warganegara Malaysia
- Penduduk tetap
- Bukan warganegara (foreigner)
- Syarikat tempatan dan asing
Namun begitu, kadar RPGT berbeza mengikut kategori pemilik dan tempoh pegangan harta tanah.
Kadar Real Property Gains Tax Mengikut Tempoh Pegangan
Kadar RPGT ditentukan berdasarkan tempoh masa harta tanah tersebut dipegang sebelum dijual. Semakin pendek tempoh pegangan, semakin tinggi kadar cukai yang dikenakan. Berikut adalah kadar RPGT yang berkuat kuasa mulai tahun 2019:
| Tempoh Pegangan | Warganegara & PR | Bukan Warganegara | Syarikat |
|---|---|---|---|
| Dalam 3 tahun pertama | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 30% | 20% |
| Tahun ke-5 | 15% | 30% | 15% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 5% | 10% | 10% |
Contohnya, jika seseorang warganegara Malaysia menjual rumah yang dimilikinya dalam tempoh dua tahun selepas pembelian dan memperoleh keuntungan RM100,000, maka RPGT sebanyak RM30,000 (30%) perlu dibayar.
Pengecualian Daripada Real Property Gains Tax
Terdapat beberapa situasi di mana pengecualian RPGT diberikan oleh kerajaan. Antaranya:
- Penjualan rumah kediaman sekali seumur hidup oleh individu warganegara Malaysia atau PR
- Warisan harta tanah kepada ahli keluarga terdekat
- Hadiah antara suami isteri, ibu bapa dan anak, atau datuk nenek dan cucu
Pengecualian ini bertujuan untuk meringankan beban cukai kepada pemilik rumah yang menjual harta untuk tujuan bukan komersial.
Cara Mengira Real Property Gains Tax
Pengiraan RPGT adalah berdasarkan keuntungan bersih daripada penjualan harta tanah. Formula asasnya ialah:
Keuntungan Bersih = Harga Jual – (Harga Beli + Kos Berkaitan)
Kos berkaitan termasuk yuran guaman, duti setem, komisen ejen hartanah, dan kos pengubahsuaian yang dibuktikan dengan resit.
Contoh:
- Harga beli: RM300,000
- Harga jual: RM450,000
- Kos berkaitan: RM20,000
- Keuntungan bersih: RM450,000 – (RM300,000 + RM20,000) = RM130,000
- Jika dijual dalam 3 tahun pertama, RPGT = 30% x RM130,000 = RM39,000
Prosedur Pembayaran Real Property Gains Tax
Pembayaran RPGT perlu dibuat kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) dalam tempoh 60 hari dari tarikh perjanjian jual beli ditandatangani. Prosesnya adalah seperti berikut:
- Penjual atau peguam menyerahkan Borang CKHT 1A kepada LHDN
- Pembeli menyerahkan Borang CKHT 2A
- LHDN akan mengira jumlah RPGT yang perlu dibayar
- Pembeli perlu menahan 3% daripada harga jualan sebagai bayaran pendahuluan RPGT
- Bayaran selebihnya dibuat selepas pengiraan akhir oleh LHDN
Adalah penting untuk memastikan semua dokumen lengkap dan diserahkan dalam tempoh masa yang ditetapkan bagi mengelakkan penalti lewat bayar.
Peranan Peguam Dalam Urusan Real Property Gains Tax
Peguam hartanah memainkan peranan penting dalam memastikan proses RPGT berjalan lancar. Mereka membantu dalam:
- Menyediakan dan menyerahkan borang CKHT
- Mengira kos berkaitan untuk pengiraan keuntungan bersih
- Berurusan dengan LHDN bagi pihak klien
- Memastikan pematuhan undang-undang cukai
Menggunakan khidmat peguam yang berpengalaman dapat mengelakkan kesilapan dan mempercepatkan proses jual beli harta tanah.
Kesan Real Property Gains Tax Kepada Pelabur Hartanah
RPGT memberi kesan langsung kepada strategi pelaburan hartanah. Pelabur perlu mengambil kira cukai ini dalam pengiraan pulangan pelaburan (ROI). Beberapa strategi yang boleh dipertimbangkan:
- Memegang harta lebih lama untuk kadar RPGT lebih rendah
- Memanfaatkan pengecualian cukai jika layak
- Merancang jualan harta dengan mengambil kira tahun pegangan
Pelabur yang bijak akan merancang pembelian dan penjualan harta dengan teliti bagi memaksimumkan keuntungan selepas cukai.
Real Property Gains Tax dan Perancangan Kewangan Peribadi
Bagi individu biasa, RPGT boleh memberi kesan kepada perancangan kewangan jangka panjang. Contohnya, jika seseorang bercadang menjual rumah untuk membiayai pendidikan anak atau persaraan, cukai RPGT perlu diambil kira dalam jumlah tunai yang akan diterima.
Dengan memahami real property gains tax, individu boleh membuat keputusan yang lebih bijak dan mengelakkan kejutan kewangan semasa proses jual beli harta.
Kesilapan Umum Berkaitan Real Property Gains Tax
Antara kesilapan biasa yang dilakukan oleh penjual harta tanah termasuk:
- Tidak menyimpan resit kos pengubahsuaian
- Gagal menyerahkan borang CKHT dalam tempoh 60 hari
- Tidak mendapatkan nasihat profesional
- Menganggap semua keuntungan adalah bebas cukai
Kesilapan ini boleh menyebabkan penalti atau cukai yang lebih tinggi daripada sepatutnya. Oleh itu, penting untuk mendapatkan maklumat yang tepat dan terkini.
Kesimpulan: Fahami Real Property Gains Tax dan Rancang Dengan Bijak
Real property gains tax adalah satu aspek penting dalam urus niaga hartanah di Malaysia. Dengan memahami kadar cukai, prosedur pembayaran, dan pengecualian yang tersedia, individu dan pelabur boleh merancang transaksi mereka dengan lebih bijak.
Walaupun RPGT mungkin kelihatan membebankan, ia boleh diurus dengan baik melalui perancangan awal dan bantuan profesional. Jangan terburu-buru menjual harta tanpa memahami implikasi cukai yang terlibat. Rancanglah dengan teliti dan sentiasa bersikap realistik terhadap pulangan yang dijangka.
