Apabila anda membeli hartanah di mana nama hakmilik individu atau strata oleh pemaju masih belum dikeluarkan, anda perlu tahu bahawa terdapat satu proses penting yang perlu anda lakukan untuk memastikan pindahmilik ke atas nama anda dapat dilakukan dengan sempurna yang dikenali sebagai Perfection of Transfer atau dipanggil Penyempurnaan Pindahmilik.
Perfection of Transfer atau Penyempurnaan Pindahmilik merupakan suatu proses di mana ia diperlukan untuk menyempurnakan pendaftaran pindahmilik hakmilik hartanah yang anda beli iaitu membuat pertukaran nama pemaju atau individu lain kepada nama anda.
Pertukaran nama geran individu lain atau pemaju kepada nama anda iaitu pembeli sangat penting untuk pengesahan hakmilik hartanah. Perfection of Transfer atau Penyempurnaan Pindahmilik harus dibuat oleh anda selagi hartanah yang anda beli hakmiliknya berstatus induk atau Master Title.
Setelah ia telah dipecahkan, maka pejabat tanah yang telah mengeluarkan hakmilik-hakmilik berasingan Separate Title atau hakmilik-hakmilik Strata Title akan dikeluarkan atas nama pemaju.
Perfection of transfer ini perlu disempurnakan untuk mengesahkan bahawa anda adalah pemilik sebenar kepada hakmilik strata atau hakmilik secara berasingan yang terdapat di bawah Perjanjian Jual Beli, Fasal 12 Jadual H kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.
Hal ini adalah penting untuk memudahkan segala urusan berkaitan hartanah yang dibeli kelak seperti jika anda ingin menjualnya atau membuat sebarang gadaian berkaitan hartanah tersebut.
Tanpa adanya Perfection of Transfer ini, anda tidak boleh membuktikan bahawa anda adalah pemilik sebenar kepada hartanah tersebut dan segala urusan dikemudian hari sangatlah sukar. Malah, hal ini juga perlu disegerakan jika anda tidak mahu sebarang masalah seperti pemaju jatuh bankrap dan sebagainya.
Jika hal ini berlaku, pihak ketiga akan mengambil operasi seperti syarikat pelikuidasi di mana mereka akan mengenakan fi pentadbiran atau administrative fee yang amaunnya adalah sangat tinggi ke atas diri anda bagi tujuan proses Perfection of Transfer atau nama lainnya adalah Penyempurnaan Pindahmilik.
Malah, anda juga bertanggungjawab untuk melakukan Penyempurnaan Gadaian bagi pendaftaran gadaian kepada pihak bank jika pembiayaan perumahan masih lagi belum habis dibayar.
Peguamcara yang menyediakan Perjanjian Jual & Beli atau SNP anda akan memaklumkan kepada anda mengenai Penyempurnaan Pindahmilik melalui notis bertulis berkaitan pengeluaran hakmilik selepas pemaju memaklumkan kepada Peguamcara bahawa hakmilik individu atau strata telah dikeluarkan.
Tetapi, sekiranya Peguamcara yang menyediakan Perjanjian Jual & Beli atau SNP anda, tidak lagi berurusan, pihak pemaju akan mengeluarkan notis bertulis tersebut terus kepada anda bagi memaklumkan bahawa ia telah dikeluarkan.
Seandainya anda masih lagi belum menerima apa-apa pun notis makluman mengenai hakmilik tersebut, anda sewajarnya menghubungi pihak pemaju atau pun perbadanan pengurusan yang terbabit bagi menuntut penjelasan mengenai status permohonan pengeluaran hakmilik berasingan atau strata anda.
Setelah anda menerima notis bertulis daripada Peguamcara, anda perlu menghubungi Peguamcara anda bagi membincangkan mengenai proses Penyempurnaan Pindahmilik serta untuk menetapkan tarikh untuk temujanji bagi proses menandatangani Suratcara Pindahmilik.
Anda juga diberikan pilihan bagi melantik Peguamcara yang lain sekiranya mahu bagi menguruskan proses Perfection of Transfer atau Penyempurnaan Pindahmilik terbabit. Ini adalah kerana, untuk proses ini anda diwajibkan untuk melantik Peguamcara bagi membantu anda menyediakan serta menyempurnakan proses ini.
Untuk makluman anda juga, semua kos dan perbelanjaan berkaitan yang perlu dikeluarkan untuk proses penyempurnaan ini perlu ditanggung sepenuhnya oleh anda sendiri kerana anda merupakan pembeli. Namun begitu, jika terdapat persetujuan awal bersama pemaju, di mana pemaju bersetuju untuk menanggung kos-kos yang terlibat sepanjang proses Penyempurnaan Pindahmilik ini ianya adalah dibolehkan. Segala kos yang perlu dikeluarkan akan dimaklumkan oleh Peguamcara yang dilantik anda.
Untuk makluman, anda hanya perlu membayar duti setem sekali sahaja iaitu ketika membeli hartanah dan sekiranya anda telah pun membayar duti setem semasa menandatangani SPA, anda tidak perlu lagi membayarnya semasa menyelesaikan proses Penyempurnaan Pindahmilik atau Perfection of Transfer.
Sebagai contoh, jika hartanah itu bernilai RM500,000, anda perlu membayar duti setem seperti yang berikut:
(RM100,000 pertama X 1%) + (RM400,000 berikutnya X 2%)
= (RM1,000 + RM8,000)
= RM 9,000
Namun begitu, bagi pembeli kali pertama, anda masih lagi boleh menikmati sejumlah pengecualian duti setem bergantung pada nilai hartanah yang dibeli dan yang telah diperuntukkan melalui Kempen Pemilikan Rumah (HOC) yang dianjurkan oleh kerajaan.
Kos guaman untuk proses Penyempurnaan Pindahmilik untuk setiap lantikan Peguamcara memerlukan anda untuk membayar kos yuran guaman yang telah diperuntukkan di bawah Perintah Saraan Peguam Cara atau Solicitors Remuneration Order.
Berikut merupakan kadar fi guaman mengikut peringkat harga rumah:
Walau bagaimanapun, pengiraan skala fi di atas masih belum termasuk dengan kos perbelanjaan lain-lain seperti kos pemfailan kebenaran menyeluruh (blanket consent jika ada), kos perjalanan serta kos pengangkutan, pos dan kurier, cetakan dan fotokopi, duti setem, kos carian hartanah, carian kebankrapan, akuan sumpah, pendaftaran dan lain-lain lagi.
Segala proses berkaitan dengan Perfection of Transfer (POT) atau Penyempurnaan Pindahmilik diuruskan oleh peguamcara. Proses-prosesnya adalah seperti berikut:
Pembeli akan membayar caj-caj berkaitan iaitu caj guaman, duti setem dan pemindahan bayaran yang diperlukan.
Peguamcara akan menyediakan Suratcara Pindahmilik (Borang 14A) untuk ditandatangani Pemilik dan Pemaju.
Pembeli menandatangani Suratcara Pindahmilik (Borang 14A).
Pemaju menandatangani Suratcara Pindahmilik (Borang 14A).
Peguam akan menyetemkan Suratcara Pindahmilik dengan membuat bayaran Duti setem di LHDN.
Peguam akan terus membuat penyerahan pendaftaran Suratcara Pindahmilik di pejabat tanah.
Pejabat Tanah akan terus mengeluarkan hakmilik kepada pemilik yang telah didaftarkan.
Pembeli perlu menyimpan salinan hakmilik yang telah didaftarkan.
Peringatan buat anda, jika anda tidak memberikan sebarang maklum balas selepas notis pertama peguam diserahkan kepada anda, pihak peguam akan mengeluarkan beberapa notis peringatan susulan dengan tempoh maklum balas iaitu selama 14 hingga 30 hari bagi setiap notis berdasarkan:
Sekiranya selepas beberapa notis peringatan dikeluarkan (selalunya 3 kali peringatan) dan pembeli masih gagal atau enggan untuk memberi kerjasama bagi menandatangani Suratcara Pindahmilik atau Suratcara Gadaian, bagi kes di mana Hartanah masih tertakluk kepada gadaian kepada bank, pihak bank berhak untuk melaksanakan hak mereka berdasarkan Surat Kuasa Wakil atau ‘Power of Attorney’ yang telah diberikan oleh Peminjam kepada bank semasa peringkat SNP bagi menandatangani dokumen Suratcara Pindahmilik dan/atau Suratcara Gadaian dan segala kos dan perbelanjaan yang perlu ditanggung atau dikeluarkan oleh pihak bank bagi tujuan tersebut akan dimasukkan ke dalam pinjaman sedia ada anda.
Risiko untuk tidak menyempurnakan pindahmilik hartanah akan terletak di atas bahu anda selaku pemilik atau pembeli. Jika syarikat pemaju digulungkan dan anda pula berniat untuk menjual rumah kepada pembeli yang baru, kos bagi menyempurnakan penjualan kepada pembeli baru tersebut akan menjadi lebih tinggi berbanding kos asal yang anda perlu keluarkan bagi membuat Penyempurnaan Pindahmilik.
Manakala bagi kes pembeli telah pun meninggal dunia sebelum penyempurnaan pindahmilik dilakukan, ia akan melibatkan waris-waris pusaka, kos yang tinggi dan proses akan menjadi lebih panjang dan sukar terutama jika pembeli yang telah meninggal dunia atau pun tersalah letak perjanjian jual beli ditambah pula dengan tiada dokumen dalam simpanan pembeli yang boleh membuktikan bahawa pemilikan rumah tersebut adalah hak pembeli.
Perfection of Transfer (POT) adalah sangat penting seperti yang telah diperuntukkan dalam Kanun Tanah Negara 1965 di bawah Akta 56 yang menyebut salah satu syarat untuk pendaftaran nama bagi pemilik atau pembeli adalah dengan menandatangani Borang 14A atau Borang Pindahmilik.
Setelah pembeli menandatangani Borang 14A, Pejabat Setem akan mengajudikasikan borang tersebut dan kemudian ia akan didaftarkan di Pejabat Tanah untuk membuktikan bahawa anda sebagai pemilik yang sah ke atas hartanah tersebut melalui undang-undang yang diperuntukkan.
