Developer interest bearing scheme merupakan satu skim pembiayaan hartanah yang pernah popular di Malaysia, namun kini telah diharamkan oleh kerajaan. Skim ini pada asasnya membolehkan pembeli rumah menangguhkan bayaran faedah pinjaman semasa pembinaan, di mana pemaju akan menanggung faedah tersebut sehingga projek siap. Walaupun kelihatan menarik, developer interest bearing scheme telah menimbulkan pelbagai isu yang memberi kesan kepada pembeli dan pasaran hartanah secara keseluruhan.
Apakah Itu Developer Interest Bearing Scheme?
Developer interest bearing scheme (DIBS) ialah satu bentuk insentif yang ditawarkan oleh pemaju hartanah kepada pembeli rumah, terutamanya untuk projek yang masih dalam pembinaan. Di bawah skim ini, pembeli hanya perlu membayar deposit (biasanya 10%) dan tidak perlu membayar ansuran pinjaman atau faedah bank sehingga rumah siap dibina dan diserahkan. Sepanjang tempoh pembinaan, pemaju akan menanggung bayaran faedah kepada pihak bank.
Skim ini biasanya digunakan untuk menarik pembeli rumah pertama atau mereka yang tidak mempunyai kemampuan kewangan untuk membayar dua komitmen serentak — sewa dan ansuran pinjaman. Ia juga digunakan sebagai strategi pemasaran oleh pemaju untuk meningkatkan jualan unit hartanah.
Sejarah Penggunaan Developer Interest Bearing Scheme di Malaysia
Developer interest bearing scheme mula mendapat perhatian di Malaysia sekitar tahun 2009 hingga 2013, ketika pasaran hartanah sedang berkembang pesat. Ketika itu, banyak pemaju menawarkan DIBS sebagai sebahagian daripada pakej promosi “zero entry cost” atau “pembelian tanpa bayaran pendahuluan”. Ini menjadikan pembelian rumah kelihatan lebih mampu milik, terutamanya kepada golongan muda dan pembeli rumah pertama.
Namun, skim ini mula menimbulkan kebimbangan dalam kalangan penggubal dasar dan pakar kewangan apabila ia dilihat menyumbang kepada kenaikan harga hartanah secara tidak munasabah. Pemaju cenderung menaikkan harga jualan untuk menampung kos faedah yang mereka tanggung, dan ini menyebabkan nilai sebenar rumah menjadi tidak sepadan dengan harga pasaran.
Pengharaman Developer Interest Bearing Scheme oleh Kerajaan
Pada tahun 2014, kerajaan Malaysia melalui Bank Negara Malaysia dan Kementerian Kewangan mengambil langkah untuk mengharamkan penggunaan developer interest bearing scheme bagi projek hartanah kediaman. Langkah ini diumumkan dalam Bajet 2014 sebagai sebahagian daripada usaha untuk mengawal spekulasi hartanah dan memastikan kestabilan pasaran.
Larangan ini dikenakan kepada semua institusi kewangan yang dilesenkan, di mana mereka tidak lagi dibenarkan menawarkan pinjaman yang melibatkan DIBS. Ini bermakna, walaupun pemaju ingin menawarkan skim tersebut, bank tidak akan meluluskan struktur pinjaman yang membolehkan pemaju menanggung faedah bagi pihak pembeli.
Kesan Developer Interest Bearing Scheme Kepada Pembeli
Walaupun pada permukaan DIBS kelihatan menguntungkan pembeli, terdapat beberapa kesan negatif yang perlu difahami:
- Harga rumah yang lebih tinggi: Pemaju akan menaikkan harga jualan untuk menampung faedah yang ditanggung, menyebabkan pembeli membayar lebih daripada nilai sebenar rumah.
- Risiko overvalue: Bank mungkin menilai rumah berdasarkan harga pasaran sebenar, bukan harga jualan. Ini boleh menyebabkan pembeli perlu menambah wang tunai untuk menampung perbezaan.
- Spekulasi pasaran: DIBS mendorong pembelian spekulatif kerana pembeli tidak perlu mengeluarkan wang dalam tempoh pembinaan. Ini boleh menyebabkan gelembung harga hartanah.
- Kualiti pembeli: Skim ini membolehkan individu yang kurang mampu membeli rumah, tetapi akhirnya gagal membayar ansuran selepas rumah siap.
Contoh Situasi Developer Interest Bearing Scheme
Bayangkan seorang pembeli, Amir, membeli unit kondominium berharga RM500,000 di bawah skim DIBS. Dia hanya membayar 10% deposit (RM50,000) dan tidak perlu membayar apa-apa selama 3 tahun pembinaan. Pemaju menanggung faedah pinjaman sebanyak RM30,000 sepanjang tempoh itu. Namun, harga sebenar unit tersebut tanpa DIBS mungkin hanya RM470,000. Ini bermakna Amir sebenarnya membayar lebih untuk kemudahan menangguhkan bayaran faedah.
Apabila rumah siap, Amir perlu mula membayar ansuran bulanan berdasarkan harga RM500,000. Jika nilai pasaran semasa hanya RM470,000, beliau mungkin menghadapi kesukaran untuk menjual semula atau membuat pembiayaan semula (refinance).
Alternatif Kepada Developer Interest Bearing Scheme
Selepas pengharaman DIBS, pemaju dan pembeli perlu mencari alternatif lain yang lebih mampan. Antara pendekatan yang boleh dipertimbangkan ialah:
- Diskaun harga: Pemaju menawarkan diskaun terus kepada pembeli tanpa menanggung faedah pinjaman.
- Skim sewa beli: Pembeli menyewa unit terlebih dahulu dengan pilihan untuk membeli selepas tempoh tertentu.
- Subsidi yuran guaman atau duti setem: Pemaju menanggung kos sampingan pembelian rumah.
Peranan Bank dan Institusi Kewangan Dalam Developer Interest Bearing Scheme
Bank memainkan peranan penting dalam pelaksanaan DIBS kerana mereka yang meluluskan struktur pinjaman. Sebelum pengharaman, bank bersetuju untuk membenarkan pemaju membayar faedah bagi pihak pembeli. Namun, selepas larangan dikuatkuasakan, bank tidak lagi membenarkan struktur ini kerana ia dianggap berisiko tinggi dan tidak mencerminkan kedudukan kewangan sebenar pembeli.
Bank Negara Malaysia juga menekankan pentingnya penilaian kredit yang telus dan bertanggungjawab agar tidak berlaku pembiayaan berlebihan yang boleh menjejaskan kestabilan sistem kewangan negara.
Developer Interest Bearing Scheme dan Isu Undang-Undang
Walaupun DIBS bukanlah satu skim yang menyalahi undang-undang sebelum pengharamannya, ia menimbulkan persoalan dari segi ketelusan dan perlindungan pengguna. Banyak pembeli tidak menyedari bahawa mereka sebenarnya membayar lebih untuk rumah yang dibeli kerana kos faedah telah dimasukkan ke dalam harga jualan.
Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 tidak secara khusus menyebut tentang DIBS, tetapi prinsip umum dalam undang-undang kontrak dan perlindungan pengguna tetap terpakai. Pemaju wajib mendedahkan semua kos dan struktur pembiayaan dengan jelas kepada pembeli.
Adakah Developer Interest Bearing Scheme Akan Kembali?
Setakat ini, tiada petanda bahawa kerajaan akan membenarkan semula penggunaan developer interest bearing scheme. Walaupun terdapat permintaan daripada sesetengah pihak industri untuk menghidupkan semula skim ini bagi merangsang jualan, kebimbangan terhadap kestabilan pasaran dan perlindungan pengguna masih menjadi keutamaan kerajaan.
Namun, pemaju mungkin akan terus mencari cara kreatif lain untuk menarik pembeli, termasuk menawarkan insentif yang tidak melibatkan struktur pembiayaan yang kompleks atau berisiko tinggi.
Kesimpulan: Fahami Risiko Developer Interest Bearing Scheme
Developer interest bearing scheme mungkin kelihatan menarik pada pandangan pertama, namun ia membawa risiko yang perlu difahami oleh pembeli. Pengalaman lalu menunjukkan bahawa skim ini boleh menyebabkan harga rumah meningkat secara tidak munasabah dan mendedahkan pembeli kepada beban kewangan yang tidak dijangka.
Oleh itu, adalah penting untuk pembeli rumah membuat penilaian yang teliti terhadap sebarang tawaran pembiayaan, memahami terma dan syarat, serta mendapatkan nasihat profesional jika perlu. Dalam pasaran hartanah yang kompleks, pengurusan jangkaan dan kewangan yang bijak adalah kunci kepada pembelian rumah yang berjaya dan mampan.
