Pengenalan
Pernahkah anda mengalami atau mendengar tentang projek perumahan yang mengambil masa 1 hingga 2 tahun untuk disiapkan? Kelewatan seperti ini bukan sahaja mengecewakan pembeli, malah boleh memberi implikasi kewangan dan emosi yang besar. Artikel ini akan menghuraikan punca kelewatan projek perumahan, maksud LAD (Liquidated Ascertained Damages), serta penyelesaian yang tersedia bagi pemilik projek dan kontraktor.
Punca Kelewatan Projek Perumahan
Kelewatan projek perumahan boleh berpunca daripada dua kategori utama iaitu:
Faktor Luaran (Force Majeure)
Faktor luaran adalah situasi di luar kawalan kedua-dua pihak dan termasuk:
- Kemalangan di tapak pembinaan
- Cuaca ekstrem
- Wabak penyakit atau pandemik
- Perintah kawalan pergerakan atau arahan kerajaan
- Kekacauan politik atau peperangan
Dalam kes sebegini, kontraktor berhak memohon Tambahan Masa untuk menyiapkan projek tanpa dikenakan penalti, tertakluk kepada terma perjanjian.
Faktor Dalaman
Faktor dalaman pula melibatkan kegagalan pihak yang terlibat dalam pelaksanaan projek, khususnya:
- Kontraktor gagal mengurus projek dengan baik
- Kekurangan pekerja atau bahan binaan
- Kelewatan pembayaran oleh pemilik projek
Sekiranya kelewatan berpunca daripada pihak kontraktor, mereka boleh dikenakan denda yang dipanggil Liquidated Ascertained Damages (LAD).
Apa Itu LAD dalam Konteks Projek Perumahan?
LAD adalah penalti kewangan yang telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak dalam Surat Perjanjian Bina Rumah. Ia dikenakan kepada kontraktor sekiranya berlaku kelewatan dalam menyiapkan projek mengikut tempoh yang ditetapkan.
Tujuan LAD
LAD bukan bertujuan menghukum kontraktor secara kejam, tetapi sebagai satu bentuk pampasan kepada pemilik projek atas kerugian yang ditanggung akibat kelewatan.
Kaedah Pengiraan LAD
Pengiraan LAD biasanya berdasarkan kerugian kewangan harian atau bulanan yang ditanggung oleh pemilik projek. Antara kaedah yang lazim digunakan termasuk:
- Kadar harian (contohnya RM100/hari) berdasarkan nilai kontrak
- Kerugian akibat sewaan sementara atau pinjaman yang perlu dibayar pemilik
Contoh Formula Pengiraan LAD
Sebagai contoh:
Jika kadar LAD adalah RM100 sehari dan projek lewat selama 30 hari, jumlah LAD adalah:
RM100 x 30 hari = RM3,000
Jumlah ini perlu dinyatakan secara jelas dalam perjanjian sebelum projek bermula untuk mengelakkan pertikaian di kemudian hari.
Tambahan Masa dan Hak Kontraktor
Meskipun LAD telah dipersetujui dalam kontrak, pemilik projek masih boleh memberi Tambahan Masa kepada kontraktor atas sebab-sebab yang munasabah. Ini penting bagi memastikan LAD tidak dikenakan secara automatik dalam keadaan di mana kelewatan adalah wajar atau tidak dapat dielakkan.
Kepentingan Memasukkan Klausa LAD dalam Kontrak
Klausa LAD adalah wajib dalam mana-mana perjanjian pembinaan rumah untuk melindungi kepentingan pemilik projek. Ia juga memberi tekanan kepada kontraktor agar menyiapkan projek mengikut jadual yang telah dipersetujui.
Dapatkan Nasihat Guaman
Sekiranya anda sedang berurusan dengan kontraktor atau ingin memulakan projek pembinaan rumah, disarankan untuk mendapatkan khidmat guaman bagi memastikan perjanjian anda lengkap dan sah dari segi undang-undang.