Ramai rakyat Malaysia memilih untuk beli rumah belum siap kerana harganya yang lebih rendah berbanding rumah siap dibina. Namun, pembelian rumah under construction membawa pelbagai risiko undang-undang yang perlu difahami agar tidak menyesal di kemudian hari.
Apakah Maksud Beli Rumah Belum Siap?
Beli rumah belum siap merujuk kepada pembelian hartanah yang masih dalam proses pembinaan. Biasanya, pembeli menandatangani Perjanjian Jual Beli (S&P) sebelum rumah siap sepenuhnya. Ini bermakna pembeli membuat komitmen kewangan berdasarkan pelan dan janji pemaju.
Risiko Undang-Undang Utama Bila Beli Rumah Belum Siap
- Kelewatan penyerahan rumah
- Projek terbengkalai
- Perubahan spesifikasi tanpa persetujuan pembeli
- Masalah kualiti pembinaan
- Kegagalan pemaju mematuhi undang-undang
Kelewatan Penyerahan Rumah: Isu Paling Lazim
Salah satu risiko utama beli rumah belum siap ialah kelewatan penyerahan rumah. Menurut undang-undang, pemaju perlu menyiapkan rumah dalam tempoh tertentu seperti yang dinyatakan dalam S&P. Namun, banyak kes di mana rumah diserahkan lewat bertahun-tahun.
Contohnya, seorang pembeli di Selangor membeli rumah pada tahun 2019 dengan janji penyerahan pada 2021. Namun sehingga 2024, rumah masih belum siap. Ini menyebabkan tekanan kewangan kerana pembeli perlu membayar pinjaman bank dan sewa rumah serentak.
Projek Terbengkalai: Risiko Paling Menakutkan
Projek terbengkalai berlaku apabila pemaju gagal meneruskan pembinaan akibat masalah kewangan atau isu dalaman. Dalam kes beli rumah belum siap, pembeli terdedah kepada kerugian besar kerana rumah tidak akan siap dan wang yang dibayar mungkin tidak dapat dikembalikan sepenuhnya.
Walaupun kerajaan ada mekanisme penyelamatan seperti pengambilalihan oleh pemaju penyelamat, proses ini mengambil masa bertahun-tahun dan tidak menjamin kualiti atau harga asal.
Perjanjian Jual Beli (S&P): Apa Yang Perlu Diperhatikan
Perjanjian Jual Beli adalah dokumen utama dalam transaksi beli rumah belum siap. Ia menetapkan hak dan tanggungjawab pembeli dan pemaju. Pembeli perlu memastikan S&P mematuhi Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan Jadual G atau H yang ditetapkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).
Antara perkara penting dalam S&P termasuk:
- Tarikh siap rumah
- Bayaran ganti rugi (LAD) jika lewat
- Spesifikasi rumah
- Jaminan kecacatan (defect liability period)
Bayaran Ganti Rugi (LAD): Hak Pembeli Jika Rumah Lewat Siap
Jika pemaju gagal menyerahkan rumah dalam tempoh yang dijanjikan, pembeli berhak menuntut bayaran ganti rugi atau liquidated ascertained damages (LAD). Kadar LAD biasanya 10% setahun daripada harga rumah bagi setiap hari kelewatan.
Namun, ramai pembeli tidak tahu hak ini atau tidak tahu cara menuntutnya. Oleh itu, penting untuk menyimpan semua dokumen berkaitan dan mendapatkan nasihat guaman jika perlu.
Masalah Kualiti Rumah Selepas Siap
Walaupun rumah telah siap, pembeli masih berdepan risiko kecacatan pembinaan seperti dinding retak, paip bocor atau pendawaian tidak selamat. Dalam kes beli rumah belum siap, pembeli hanya dapat menilai kualiti selepas rumah diserahkan.
Undang-undang memperuntukkan tempoh liabiliti kecacatan selama 24 bulan dari tarikh penyerahan milikan kosong. Sepanjang tempoh ini, pemaju wajib membaiki sebarang kecacatan yang dilaporkan oleh pembeli.
Peranan Peguam Dalam Urusan Beli Rumah Belum Siap
Peguam hartanah memainkan peranan penting dalam memastikan hak pembeli dilindungi. Mereka akan menyemak S&P, memastikan pemaju berlesen, dan membantu dalam proses tuntutan LAD atau kecacatan pembinaan.
Jangan hanya bergantung kepada peguam yang dilantik pemaju. Pembeli digalakkan melantik peguam sendiri untuk kepentingan yang lebih neutral.
Langkah Bijak Sebelum Beli Rumah Belum Siap
- Semak latar belakang pemaju di laman web KPKT
- Pastikan projek ada lesen dan permit iklan
- Lawat tapak projek dan lihat kemajuan
- Semak S&P dengan peguam
- Pastikan kemampuan kewangan mencukupi
Contoh Kes Sebenar Beli Rumah Belum Siap
Encik Ahmad membeli rumah belum siap di Johor pada 2018. Pemaju menjanjikan penyerahan pada 2020. Namun, projek terbengkalai pada 2019. Selepas 3 tahun, projek diambil alih pemaju penyelamat, tetapi harga rumah meningkat dan spesifikasi berubah. Encik Ahmad terpaksa menambah pinjaman dan menunggu sehingga 2024 untuk rumah siap.
Kisah ini menunjukkan pentingnya membuat kajian sebelum beli rumah belum siap dan memahami risiko yang terlibat.
Alternatif Kepada Beli Rumah Belum Siap
Jika anda tidak mahu mengambil risiko beli rumah belum siap, pertimbangkan untuk membeli rumah subsale atau lelong. Rumah jenis ini sudah siap dan boleh dilihat secara fizikal sebelum membeli. Namun, ia mungkin memerlukan kos baik pulih tambahan.
Peranan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah
Jika berlaku pertikaian antara pembeli dan pemaju, pembeli boleh membawa kes ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR). Tribunal ini menyediakan platform penyelesaian pertikaian yang lebih murah dan cepat berbanding mahkamah.
Namun, had tuntutan ialah RM50,000. Jika tuntutan melebihi jumlah ini, pembeli perlu membawa kes ke mahkamah sivil.
Kesimpulan: Fahami Risiko dan Rancang Dengan Bijak
Beli rumah belum siap memang menarik dari segi harga dan reka bentuk moden, namun risikonya tidak boleh dipandang ringan. Pembeli perlu membuat kajian, memahami hak undang-undang, dan mendapatkan nasihat profesional sebelum membuat keputusan.
Dengan perancangan yang teliti dan pengurusan jangkaan yang realistik, anda boleh mengurangkan risiko dan memastikan pelaburan hartanah anda selamat dan berbaloi.
