Rumah strata Johor semakin menjadi pilihan ramai, terutamanya di kawasan bandar seperti Johor Bahru dan Iskandar Puteri. Namun, ramai pemilik dan pembeli masih kurang faham tentang isu undang-undang berkaitan hak milik strata dan pengurusan bangunan strata di negeri ini.
Apa Itu Rumah Strata Johor?
Rumah strata Johor merujuk kepada hartanah yang dibina dalam bentuk bertingkat seperti pangsapuri, kondominium, atau rumah bandar yang mempunyai hak milik strata. Hak milik strata bermaksud pemilikan individu terhadap unit tertentu dalam bangunan bertingkat, serta hak bersama ke atas kawasan dan kemudahan awam seperti lif, kolam renang, atau tempat letak kereta.
Di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan Akta Pengurusan Strata 2013, semua rumah strata perlu didaftarkan dan diuruskan mengikut peruntukan undang-undang yang ditetapkan. Ini termasuk penubuhan Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan Perbadanan Pengurusan (MC) untuk mengurus bangunan dan kutipan yuran penyelenggaraan.
Isu Pendaftaran Hak Milik Strata di Johor
Salah satu isu utama rumah strata Johor ialah kelewatan dalam pendaftaran hak milik strata oleh pemaju. Ramai pembeli telah menduduki unit mereka selama bertahun-tahun tetapi masih belum menerima hak milik strata masing-masing. Ini menyukarkan mereka untuk menjual, menggadai atau mewariskan hartanah tersebut.
Menurut peruntukan undang-undang, pemaju wajib memohon hak milik strata dalam tempoh tertentu selepas Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC) dikeluarkan. Namun, kelewatan sering berlaku disebabkan kegagalan pemaju menyediakan dokumen lengkap atau isu teknikal dalam pelan bangunan.
Peranan JMB dan MC dalam Rumah Strata Johor
Selepas 12 bulan dari tarikh penyerahan milikan kosong, pemilik unit rumah strata Johor perlu menubuhkan JMB. JMB bertanggungjawab mengurus penyelenggaraan bangunan, kutipan yuran, dan membuat keputusan berkaitan pengurusan bersama. Apabila hak milik strata telah dikeluarkan kepada semua pemilik, MC akan ditubuhkan menggantikan JMB.
Namun, ramai pemilik tidak menyedari hak dan tanggungjawab mereka dalam JMB atau MC. Ini menyebabkan pengurusan bangunan menjadi lemah, yuran tidak dibayar, dan kemudahan tidak diselenggara dengan baik.
Masalah Pengurusan dan Yuran Penyelenggaraan
Isu yuran penyelenggaraan adalah antara aduan paling biasa dalam rumah strata Johor. Ada pemilik yang enggan membayar yuran kerana tidak berpuas hati dengan tahap penyelenggaraan. Sebaliknya, pengurusan tidak dapat menjalankan tugas kerana kekurangan dana.
Di bawah undang-undang, semua pemilik unit wajib membayar yuran penyelenggaraan. Kegagalan membayar boleh menyebabkan tindakan undang-undang seperti saman atau sekatan ke atas unit tersebut.
Konflik Antara Pemilik dan Pemaju
Dalam banyak projek rumah strata Johor, konflik timbul antara pemilik dan pemaju. Contohnya, pemaju enggan menyerahkan pengurusan kepada JMB atau MC walaupun tempoh yang ditetapkan telah tamat. Ada juga kes di mana pemaju masih mengawal akaun penyelenggaraan dan membuat keputusan tanpa persetujuan pemilik.
Dalam situasi ini, pemilik boleh membuat aduan kepada Tribunal Pengurusan Strata (TPS) atau Pejabat Pesuruhjaya Bangunan (COB) untuk tindakan lanjut.
Peranan COB dalam Rumah Strata Johor
COB ialah pihak berkuasa yang memantau dan menguatkuasakan undang-undang pengurusan strata. Di Johor, setiap Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) mempunyai pejabat COB yang bertanggungjawab terhadap projek rumah strata Johor di kawasan masing-masing.
COB boleh mengarahkan pemaju menyerahkan pengurusan kepada JMB, menyiasat aduan, dan mengambil tindakan terhadap pengurusan yang cuai atau tidak telus. Pemilik digalakkan untuk berhubung dengan COB jika menghadapi masalah berkaitan pengurusan strata.
Tribunal Pengurusan Strata: Saluran Penyelesaian Pertikaian
Tribunal ini ditubuhkan di bawah Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk menyelesaikan pertikaian berkaitan rumah strata Johor dan seluruh Malaysia. Pemilik boleh mengemukakan tuntutan terhadap pemaju, JMB, MC atau pemilik lain tanpa perlu melalui mahkamah.
Antara kes yang boleh dibawa ke tribunal termasuk tunggakan yuran, kerosakan harta bersama, penyalahgunaan kuasa oleh pengurusan, dan pelanggaran undang-undang kecil (by-laws).
Isu Undang-Undang Kecil dan Penguatkuasaan
Setiap rumah strata Johor tertakluk kepada undang-undang kecil yang ditetapkan oleh JMB atau MC. Ini termasuk peraturan tentang penggunaan tempat letak kereta, haiwan peliharaan, bunyi bising, dan pengubahsuaian unit. Namun, penguatkuasaan sering menjadi cabaran kerana kekurangan pemahaman dan kerjasama daripada pemilik.
Pemilik perlu sedar bahawa undang-undang kecil ini bertujuan menjaga keharmonian hidup bersama dalam komuniti strata. Sekiranya berlaku pelanggaran, tindakan boleh diambil termasuk denda atau larangan menggunakan kemudahan bersama.
Cabaran Rumah Strata Johor dalam Konteks Pembangunan Pesat
Johor merupakan antara negeri yang pesat membangun, terutamanya di kawasan Iskandar Malaysia. Peningkatan projek perumahan bertingkat membawa kepada pertambahan rumah strata Johor. Namun, pertumbuhan ini turut membawa cabaran dari segi pengurusan, infrastruktur, dan penguatkuasaan undang-undang.
Contohnya, ada projek yang dibina tanpa mengambil kira kapasiti jalan raya, sistem saliran, atau kemudahan awam. Ini menimbulkan ketidakpuasan hati dalam kalangan penduduk strata yang terkesan dengan kesesakan dan banjir kilat.
Langkah-Langkah Penambahbaikan Rumah Strata Johor
- Meningkatkan kesedaran pemilik tentang hak dan tanggungjawab mereka melalui bengkel dan seminar.
- Mempercepatkan proses pendaftaran hak milik strata oleh pemaju dengan pemantauan ketat dari PBT dan COB.
- Memperkasakan JMB dan MC dengan latihan pengurusan dan kewangan.
- Memastikan ketelusan dalam pengurusan dana penyelenggaraan melalui audit berkala.
- Menggalakkan penyertaan aktif pemilik dalam mesyuarat agung dan keputusan pengurusan.
Kesimpulan: Urus Ekspektasi Anda dengan Bijak
Rumah strata Johor menawarkan gaya hidup moden dan kemudahan bersama yang menarik. Namun, ia datang dengan tanggungjawab dan cabaran tersendiri. Pemilik perlu memahami hak milik strata, peranan JMB/MC, serta undang-undang yang mengawal pengurusan bangunan.
Dengan pengetahuan yang betul dan kerjasama antara pemilik, pemaju, dan pihak berkuasa, isu rumah strata Johor dapat ditangani dengan lebih berkesan. Uruskan ekspektasi anda secara realistik dan ambil langkah proaktif untuk memastikan komuniti strata yang harmoni dan terurus.
