Kenapa Perlu Perjanjian Sewa?
Dalam sewaan rumah, perjanjian sewa (atau tenancy agreement) ialah dokumen rasmi yang melindungi pemilik rumah dan penyewa. Ia bukan sekadar hitam putih, tapi satu jaminan bahawa kedua-dua pihak faham hak dan tanggungjawab masing-masing.
Sebagai peguam, saya selalu tekankan bahawa perjanjian yang jelas boleh elak banyak masalah. Sebagai ejen hartanah, saya lihat banyak kes perselisihan berlaku kerana tiada dokumen sah atau isi tidak lengkap.
Apa Yang Perlu Ada Dalam Perjanjian Sewa?
Perjanjian sewa yang baik perlu mengandungi perkara berikut:
1. Butiran Penuh Pihak Terlibat
- Nama penuh pemilik (landlord) dan penyewa (tenant)
- Nombor IC/passport
- Alamat kediaman/urus niaga
2. Alamat Rumah Disewa
- Nyatakan secara lengkap alamat unit termasuk no. rumah, bangunan, poskod, dan negeri
3. Tempoh Sewa
- Contoh: 1 tahun dari 1 Julai 2025 hingga 30 Jun 2026
- Ada pilihan sambung? Bila perlu beri notis?
4. Kadar Sewa dan Bayaran Lain
- Contoh: RM1,500 sebulan
- Bayaran perlu dibuat setiap 1 haribulan melalui pindahan ke akaun bank
5. Deposit
- Deposit keselamatan (biasanya 2 bulan sewa): RM3,000
- Deposit utiliti (biasanya ½ bulan): RM750
- Sewa bulan pertama: RM1,500 ➡️ Jumlah bayar sebelum masuk rumah: RM5,250
6. Kewajipan Penyewa
- Bayar sewa ikut masa
- Jaga kebersihan dan harta rumah
- Tidak buat kerja haram atau bawa masuk binatang jika dilarang
7. Kewajipan Pemilik
- Baiki kerosakan struktur (bukan disebabkan penyewa)
- Pastikan rumah dalam keadaan boleh diduduki sebelum serahan kunci
8. Barang Disediakan
- Nyatakan jika rumah dilengkapi perabot, peti sejuk, mesin basuh, dsb.
9. Notis Tamat Sewa Awal
- Selalunya 2 bulan notis bertulis diperlukan oleh mana-mana pihak untuk tamatkan sewa lebih awal
Contoh Kiraan Ringkas (1 Tahun Sewa)
| Butiran | Jumlah (RM) |
|---|---|
| Sewa bulanan | 1,500 |
| Deposit keselamatan (2 bulan) | 3,000 |
| Deposit utiliti (½ bulan) | 750 |
| Sewa bulan pertama | 1,500 |
| Jumlah bayar sebelum masuk | 5,250 |
Nota: Deposit akan dipulangkan jika tiada tunggakan dan rumah dalam keadaan baik selepas tamat sewa.
Perlu Ke Perjanjian Ini Dimatikan Setem?
Ya. Untuk menjadikan perjanjian ini sah di sisi undang-undang, ia perlu:
- Dimatikan setem di LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri)
- Setem duti bergantung kepada jumlah sewa dan tempoh sewaan
Contoh Kiraan Setem Duti (1 tahun, RM1,500 sewa bulanan):
- RM1,500 × 12 bulan = RM18,000
- Duti setem = RM1 untuk setiap RM250 melebihi RM2,400
➡️ RM18,000 – RM2,400 = RM15,600
➡️ RM15,600 ÷ 250 = 62.4 → dibulatkan jadi 63
➡️ 63 × RM1 = RM63
Tip Tambahan dari Peguam & Ejen Hartanah
Berikut beberapa nasihat berguna untuk pastikan urusan sewaan rumah anda berjalan lancar:
- Guna format bertulis – elakkan perjanjian secara lisan yang sukar dibuktikan jika berlaku pertikaian.
- Simpan salinan bertandatangan oleh kedua-dua pihak sebagai bukti jika diperlukan di kemudian hari.
- Jangan serahkan kunci sebelum menerima bayaran penuh, termasuk deposit dan sewa bulan pertama.
- Periksa rumah sebelum penyewa masuk dan selepas penyewa keluar, untuk pastikan keadaan rumah sentiasa baik.
- Gunakan ejen hartanah berdaftar jika anda tidak biasa dengan urusan penyewaan atau tidak pasti dengan proses undang-undang.
Soalan Lazim (FAQ)
1. Perlu ke lantik peguam untuk tulis perjanjian sewa?
Tidak wajib, tapi sangat digalakkan. Peguam boleh pastikan perjanjian lengkap dan sah.
2. Apa jadi kalau penyewa lari tanpa bayar?
Anda boleh gunakan deposit keselamatan dan bawa kes ke tribunal atau mahkamah kecil.
3. Boleh tak sewa rumah tanpa perjanjian?
Boleh, tapi sangat berisiko. Tiada dokumen, tiada perlindungan.
4. Perlu ke setemkan perjanjian?
Ya, untuk sahkan ia sebagai dokumen rasmi dan boleh diguna di mahkamah.
Kesimpulan
Perjanjian sewa rumah bukan sekadar formaliti – ia ialah perlindungan untuk pemilik dan penyewa. Sama ada anda tuan rumah atau bakal penyewa, pastikan ada perjanjian lengkap, ditandatangani, dan dimatikan setem. Jangan ambil mudah. Sediakan dokumen yang sah supaya urusan hartanah anda berjalan lancar dan selamat.
