Geran tanah Malaysia merupakan dokumen rasmi yang dikeluarkan oleh pejabat tanah sebagai bukti pemilikan sah ke atas sesuatu lot tanah. Ramai rakyat Malaysia kurang memahami kepentingan serta prosedur berkaitan geran ini. Artikel ini menyenaraikan soalan lazim (FAQ) bagi membantu anda memahami aspek penting berkaitan geran tanah di Malaysia.
Apa Itu Geran Tanah Malaysia?
Definisi Geran Tanah
Geran tanah adalah dokumen rasmi yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah dan Galian Negeri (PTG) atau Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (JKPTG) yang membuktikan pemilikan seseorang terhadap sesuatu lot tanah. Ia juga dikenali sebagai hak milik kekal atau sementara bergantung kepada jenis pegangan tanah tersebut.
Jenis-Jenis Geran Tanah Malaysia
- Hak Milik Kekal (Freehold): Pemilik mempunyai hak ke atas tanah itu selama-lamanya.
- Hak Milik Pajakan (Leasehold): Pemilikan terhad kepada tempoh tertentu, biasanya 30, 60, atau 99 tahun.
- Hak Milik Strata: Digunakan untuk pemilikan unit dalam bangunan bertingkat seperti kondominium atau pangsapuri.
Kenapa Geran Tanah Malaysia Penting?
Geran tanah bukan sekadar bukti pemilikan tetapi juga diperlukan untuk:
- Membuat pinjaman bank dengan cagaran hartanah.
- Menjual atau memindahkan hak milik tanah secara sah.
- Mengelakkan pertikaian hak milik pada masa hadapan.
Soalan Lazim Berkaitan Geran Tanah Malaysia
1. Bagaimana Cara Semak Status Geran Tanah?
Anda boleh menyemak status geran tanah melalui sistem e-Tanah, Pejabat Tanah Negeri, atau menggunakan khidmat peguam hartanah. Maklumat yang diperlukan termasuk nombor lot, mukim, daerah, dan negeri.
2. Apa Maksud ‘Geran Asal’ dan Bagaimana Jika Hilang?
‘Geran asal’ adalah dokumen fizikal asal yang dikeluarkan oleh PTG. Jika hilang, anda perlu membuat laporan polis, iklan kehilangan di surat khabar, dan membuat permohonan salinan rasmi melalui peguam atau terus ke pejabat tanah berkaitan.
3. Siapa Nama Dalam Geran dan Bolehkah Diubah?
Nama dalam geran biasanya pemilik berdaftar. Ia boleh diubah melalui proses pindah milik sama ada melalui jual beli, hibah, pewarisan, atau amanah wasiat.
4. Apakah Proses Pindah Milik Geran Tanah Malaysia?
- Menyediakan perjanjian jual beli (S&P) melalui peguam.
- Mendapatkan kelulusan daripada pihak berkuasa negeri (bagi hartanah leasehold).
- Membayar duti setem dan yuran pindah milik.
- Mendaftarkan pindahan hak milik di pejabat tanah.
5. Bolehkah Orang Asing Pegang Geran Tanah Malaysia?
Boleh tetapi tertakluk kepada syarat tertentu dan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri. Biasanya hanya dibenarkan untuk hartanah jenis strata bernilai RM1 juta ke atas bergantung kepada negeri masing-masing.
Cara Membezakan Antara Salinan Sah & Salinan Tidak Sah
Salinan sah: Diperoleh daripada pejabat tanah bersama cop rasmi.
Salinan tidak sah: Fotostat biasa tanpa pengesahan rasmi—tidak boleh digunakan dalam urusan undang-undang.
Apa Berlaku Bila Pemilik Meninggal Dunia?
Tanah akan menjadi harta pusaka. Waris perlu membuat permohonan pentadbiran harta pusaka sama ada melalui Mahkamah Tinggi, Amanah Raya, atau Pejabat Pusaka Kecil bergantung kepada nilai dan jenis harta tersebut sebelum pindahan nama boleh dibuat dalam geran tanah Malaysia.
Bolehkah Syarikat Memiliki Geran Tanah Malaysia?
Boleh, syarikat berdaftar di bawah Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM) boleh memiliki geran tanah atas nama syarikat untuk tujuan komersial atau pelaburan dengan syarat mematuhi undang-undang negeri serta cukai berkaitan seperti RPGT dan cukai keuntungan modal.
Apa Itu Sekatan Kepentingan Dalam Geran Tanah?
Sekatan kepentingan adalah klausa dalam geran seperti “Tidak boleh dipindahkan melainkan dengan kebenaran pihak berkuasa”. Ini biasa berlaku pada geran leasehold. Ia menunjukkan bahawa sebarang urusan dengan tanah tersebut memerlukan kelulusan tambahan terlebih dahulu.
Bolehkah Geran Disenarai Hitam Oleh Bank?
Boleh sekiranya pemilik menjadikan geran tersebut sebagai cagaran pinjaman dan gagal membayar balik hutang. Bank akan meletakkan caveat persendirian ke atas geran tersebut sehingga hutang dilunaskan sepenuhnya.
Apa Itu Caveat dan Bagaimana Ia Berfungsi?
- Caveat Persendirian: Dimasukkan oleh individu/pihak ketiga untuk melindungi kepentingannya terhadap sesuatu hartanah.
- Caveat Pendaftar: Dimasukkan oleh pejabat pendaftaran jika terdapat isu atau pertikaian berkaitan geran tanah tersebut.
Caveat mencegah sebarang pindahan hak milik tanpa pengetahuan pihak yang memasukkannya.
Panduan Menyimpan Geran Tanah Dengan Selamat
- Simpan di tempat selamat seperti peti besi peribadi atau bank.
- Buat salinan fotostat dengan pengesahan peguam sebagai rujukan kecemasan.
- Beri maklumat lokasi simpan kepada ahli keluarga terdekat untuk tindakan kecemasan jika berlaku kematian atau bencana alam.
Kepentingan Mengemaskini Maklumat Dalam Geran Tanah Malaysia
Mengemaskini maklumat seperti alamat terkini, status perkahwinan (bagi kes pemilikan bersama suami isteri), dan maklumat waris adalah penting untuk mengelakkan komplikasi semasa urusan masa depan. Ini boleh dilakukan di pejabat tanah dengan membawa dokumen sokongan seperti IC baru, sijil nikah atau surat beranak anak/wasiat/hibah jika berkaitan.
Apa Yang Perlu Dilakukan Jika Terdapat Nama Orang Lain Dalam Geran Saya?
Sekiranya terdapat nama orang lain dalam geran anda (contohnya waris terdahulu), anda perlu menyelesaikan isu itu terlebih dahulu sama ada melalui:
- Pembatalan nama lama melalui proses pentadbiran pusaka;
- Pewartaan Hibbah;
- Tuntutan mahkamah jika terdapat pertikaian antara ahli keluarga;
Ada Kos Tersembunyi Urus Niaga Berkaitan Geran Tanah?
Kos utama termasuk:
- Duti setem;
- Cukai keuntungan harta tanah (RPGT);
- Caj guaman;
- Caj pendaftaran pejabat tanah;
Terdapat juga kos tambahan jika permohonan lewat didaftar atau jika terdapat penalti lewat bayar cukai taksiran/cukai pintu.
Bolehkah Saya Semak Keluasan Dan Lokasi Tepat Lot Dalam Geran Tanah Malaysia?
Boleh – anda boleh semak pelan ukur dari JUPEM (Jabatan Ukur & Pemetaan), atau dapatkan maklumat lengkap dari pejabat tanah negeri berdasarkan nombor lot dan mukim.
peta digital juga tersedia di beberapa negeri melalui sistem e-Teroka / eTanah / MyLand.
pastikan informasi lot sama dengan pelbagai dokumen lain seperti S&P dan bil utiliti.
pastikan tiada pertindihan lot atau pendudukan tanpa izin.
pastikan tiada pembinaan haram atau cerobohan sempadan berlaku oleh jiran.
pastikan jalan masuk sah disediakan terutama bagi lot kampung.
pastikan status zoning kawasan – sama ada kediaman / industri / pertanian / komersial.
pastikan tidak berada dalam kawasan rizab kerajaan / banjir / lereng cerun tinggi dll.
pastikan tidak digazetkan sebagai rezab melayu jika bukan bumiputera.
pastikan status pegangan masih aktif terutama bagi leasehold hampir tamat tempoh.
pastikan tiada sekatan kepentingan masih aktif dalam sistem Pejabat Tanah.
Kesalahan Umum Berkaitan Geran Tanah Malaysia
- Tidak menyemak status sebenar sebelum membeli rumah/tapak;
- Menyimpan geran asal secara cuai – mudah hilang/rentung/rosak;
- Tidak mengemaskini maklumat terkini menyebabkan waris sukar menuntut harta pusaka;
- Membeli hartanah tanpa pindahan nama rasmi – hanya ‘surat akuan tangan’;
Langkah-Langkah Mendapatkan Nasihat Profesional Tentang Geran Tanah Malaysia
- Dapatkan nasihat peguam hartanah berpengalaman sebelum menandatangani sebarang dokumen jual beli;
- Simpan semua resit pembayaran termasuk cukai pintu/bila air/cukai taksiran sebagai bukti penggunaan sah;
- Dapatkan penilaian pasaran semasa dari jurunilai bertauliah untuk elak ditipu harga terlalu tinggi/rendah;
Kesimpulan: Fahami Dan Urus Geran Tanah Anda Dengan Bijak
Sama ada anda pemilik sedia ada atau bakal pembeli hartanah, memahami aspek berkaitan geran tanah Malaysia sangat penting bagi menjamin hak milik anda tidak dipertikaikan serta memudahkan sebarang urus niaga pada masa depan. Jangan abaikan kepentingannya kerana kesilapan kecil hari ini boleh memberi impak besar esok hari.
